房地产行业研究·研究报告 2022 年 4 月 7 日亿翰智库、全联房地产商会
土地及住宅市场小幅拉升，第三季度或真正回暖
——3 月房地产行业月报（第45 期）
相关研究：投资要点：
《 2022 年 3 月 中 国 典 型 房 企 销 售 业 绩
TOP200》行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号
《月读数据【第51期】┃2021年商品房成 3 月，需求端方面，房地产税试点暂缓，地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面
交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021 释放利好，同时，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动，虽然
年1-12月）》政策比较密集，在“三限”方面也有突破，但是整体力度还是较小，我们期待后续地方
《730中央政治局会议：揭示房地产行业 尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱，出台实质性宽松政策；供给端方面，对于预售
五大走向！》 监管和行业融资，中央层面表态积极，但是目前来看落地进展不明显，为了实现保交付
《2019年年报综述：四类指标全面放缓，的目标，需尽快明确对行业融资的引导，落实预售资金监管的调整纠偏。
地产告别高增长时代》 住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖
《一文读懂房产税的四大问题》 从我们监测的 40 城数据来看，3 月全国商品住宅销售面积为1640.6 万平米，同比
下行47.6%，环比上行 27.1%。从环比情况来看，一线和三四线城市增长相对较慢，核
心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看，各能级城市均有较大幅度的下降。
2021 年 1 月以来行业表现 我们认为要更加关注二线城市，二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会
城市，这些城市的特质是经济实力相对较强，当地居民购买能力充足，更容易吸引人口
20%
10% 流入，所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求，从而促使市场回暖。三四线
0% 城市保持稳定，且调控政策不断放宽，但难以支撑市场回转。我们认为小阳春虽迟但到，
-10% 虽然疫情是影响住宅市场的变量，但是若后续疫情能够得到快速控制，三季度市场或将
-20%
迎来真正的回暖。
-30%
土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升
2021/1 2021/2 2021/3 2021/4 2021/5 2021/6 2021/7 2021/8 2021/9 2022/1 2022/2 2022/3
2021/11 2021/12
2021/10 2022 年 3 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 11277.2 万平米，同比下降
房地产指数沪深300
33.5%，环比上升 117.7%。成交总建筑面积为 5134.7 万平米，同比下降59.1%，环比上
注：相对收益与沪深 300 相比升 45.3%。
截至 4 月 6 日，实行集中供地的 22 城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块，其余
19 城均已推出首批集中供地地块，3 月供应规模达到小高峰，与2021 年相比，2022 年
联系方式：
首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交
联系人：
方面一线及核心二线城市受供应上升驱动，成交规模有较大幅度的上升，且随着多个城
报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚
市的政策出现松动，行业环境趋向宽松，加之出让规则上多方位调动企业的参与度，市
报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦
场观望情绪有所下降，土地成交溢价率有较为明显的回暖。
官方网站：
crecc企业表现：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向
ehconsulting 投资方面，2022年 3 月，多城市供地开启，房企土地投资活动有所增加，根据亿翰
监测，2022 年 3 月 TOP100 房企权益拿地总金额较2 月环比上升63.9%，但较 2021 年同
期仍下降 36.0%。我们认为，随着市场预期的转向、行业信心的修复，房企拿地热度会
逐步回升。销售方面，2022年 3 月，尽管房地产政策在逐步宽松，但短期内房企销售并
未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3 月小阳春未至，房企销售仍延续颓势，根据亿翰
智库《2022 年 1-3 月中国典型房企销售业绩研究报告》，3 月 TOP200 房企总销售额同
【关于我们】
全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。
亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房
地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。
房地产行业月度策略报告
比下降 52.9%，降幅较 2 月扩大 2.5 个百分点；从中期而言，政策仍是房地产市场的重
要变量，政策宽松周期已经重新启动，在政策宽松加码达到一定的程度后，房企销售有
望迎来改善。融资方面，房企境内债融资规模为680.4 亿元，环比上升 125.9%，为2021
年 8 月以来新高，主要为国央企拉动；海外债发行形势仍未好转，3 月净融资-49.9 亿美
元，仍处于融资净流出的状态，形势仍严峻。资本市场方面，3 月地产股经历了剧烈的
波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3月地产股表现跑赢
沪深300 指数。
仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 房地产行业月度策略报告
目录
1 引言 ....................... 1
2 行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号 ........... 1
3 住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖 ........ 6
4 土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升 ........ 9
5 企业经营：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向 ...... 13
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图表目录
图表1：3 月需求端方面政策 ..................... 2
图表2：3 月供给端方面政策 ..................... 6
图表3：各能级城市3 月商品住宅成交面积情况（万平米） ................ 7
图表4：典型城市近半年去化周期情况（月） ................ 8
图表5：2022 年 3 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ................ 10
图表6：2022 年 3 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ......... 11
图表7：2022 年 3 月各能级城市土地成交平均溢价率 .............. 11
图表8：2022 年 3 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） ............ 12
图表9：2022 年 3 月各能级城市流拍情况 ................ 12
图表10：2020 年 1 月至 2022 年 3 月房企 300 城拿地平均溢价率 ............. 14
图表11：2021 年至 2022 年 1-3 月权益拿地金额TOP100 房企企业性质 .............. 15
图表12：2022 年 1-3 月销售额TOP10 房企销售情况 ............... 17
图表13：2022 年 3 月样本房企销售业绩及增速（亿元） .............. 17
图表14：2020 年 1 月-2022 年 3 月 TOP200 房企销售总额及同比 ............. 17
图表15：2021 年-2022 年 3 月房企信用债融资情况（亿元） .............. 19
图表16：2021 年 5 月-2022 年 3 月不同类型房企信用债融资情况 ............ 19
图表17：2021 年-2022 年 3 月房企海外债融资情况 ................... 20
图表18：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅 ............. 21
图表19：2022 年 3 月房企主要经营事项 .................. 22
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1 引言
3 月，需求端方面，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售
出现松动，虽然政策比较密集，但多为低能级城市，提振作用较小，期待后续
地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。住宅市场
方面二线城市环比增长较快，我们认为小阳春虽迟但到，虽然疫情是影响住宅
市场的变量，但是若后续疫情能够得到快速控制，三季度市场或将迎来真正的
回暖。土地市场方面，供应驱动成交规模上升，且随着多个城市的政策出现松
动，行业环境趋向宽松，加之出让规则上多方位调动企业的参与度，市场观望
情绪有所下降，土地成交溢价率有较为明显的回暖。企业投资方面，多城市供
地开启，房企土地投资活动有所增加；销售方面尽管房地产政策在逐步宽松，
但短期内房企销售并未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3 月小阳春未至，房
企销售仍延续颓势；融资方面，房企境内债融资规模为2021 年 8 月以来新高，
主要为国央企拉动，海外债形势仍严峻；资本市场方面，3 月地产股经历了剧
烈的波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3 月地
产股表现跑赢沪深 300 指数。
2 行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议
释放积极信号
（1）需求端：公积金贷款和商业贷款优惠持续，兰州接力郑州放宽限购限贷
3 月，房地产市场仍呈下行趋势，在此背景下，国家层面宣布暂缓房地产
税试点，各地持续从公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面释放利好，同时
二线城市兰州、哈尔滨以及部分三四线城市限购、限贷或限售政策开始松动，
但整体来看，郑州十九条新政暂未得到太多城市尤其二线城市跟进。
首先，在公积金贷款、商业贷款和购房补贴等方面，本月城市主要跟进公
积金贷款和商业贷款方面的利好政策，这两方面的政策的广度或力度也有所
提升。
公积金贷款优惠上，中山、南昌、贵阳、达州等十多个城市提高贷款额度，
唐山、孝感等城市降低二套房首付比例，在此基础上，我们看到对于公积金贷
款和提取的办理限制也出现放宽，例如达州、贵阳、福建可提取公积金支付购
房首付，六安异地办理公积金贷款不再要求提供担保人。
商业贷款支持上，部分城市降低首付比例，其中德州、北海、防城港等主
要针对首套房，南宁、南京等针对二套房，昆明降低享受最