平和商业广场市场背景环境调研报告
第一章 常德商业市场背景环境调研报告
第一部分 常德商业业态的调研分析
一．常德市宏观经济环境分析
（一）常德市国民经济现状
国民经济发展指数
数额
同比增长幅度

工资
指数
职工工资总额
286610万元
18.5%


职工平均工资
11236元/年
21.6%

金融
指数
金融机构城乡居民储蓄存款
2036693万元
22.9%

社会消费品零售总额
批发、零售贸易业
946357万元



餐饮业
165855万元



其他
312680万元


常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等，但消费水平远超出其收入水平，是个仅次于长沙的典型消费城市，这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。
（二）常德市商业物业市场的供求现状
商业物业相关指数
数额
同比增长幅度

供给
2003年度投资总额
104700万元
-43.54%


2003年度施工面积
1065600㎡
-58.5%


2003年度竣工面积
425000㎡
-14.48%

需求
2003年实际销售额
45289万元
+11.25%


2003年实际销售面积
145315㎡
+9.53%

可以看到，2003年度商业物业的供应量出现大幅下降，主要是因为2002年商业物业投资体量过大，市场一时无法消化。03年市场需求状况良好，价格有小幅度上升。
（三）常德市中期发展规划及目标
常德1988年撤区建市，建市以来，常德把发展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，经济发展日新月异，各项社会事业全面进步，初步形成了交通便捷、通讯发达、能源充足、环境优美的经济社会可持续发展格局。
伴随着常德市的投资环境将向着“交通通讯超前、科技教育发达、城市功能完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向不断发展，常德市也将由此成为湘西北经济、贸易、信息中心及交通枢纽，城市也在飞速发展。
随着常德经济总量的不断攀升，常德市作为湘西北重镇的地位已经确定。
据常德市区2003-2020年规划可见，中区商业规划以步行街为中心、以武陵大道为轴，正在形成并逐步扩大城市核心商圈。本项目处于这一核心商圈内，存在良好的市场机会。
总结：
1．常德总体经济水平呈现良好的发展势头，湘西南区域中心城市的地位不断凸显，2004年被评为中国的魅力城市，城市竞争力不断加强；
2．常德市社会零售水平高企，达到142万元，高居湖南地级城市之首，是一个仅次于长沙的典型消费城市；
3．常德市03年商业物业供给量有所回落，但需求状况良好，销售价格有小幅度上升；
4．常德市的中期规划，给本项目带来了充分的市场发展空间。
二．常德市商业业态调研分析
（一）常德市区商圈的划分
常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，但在整个常德的商业业态中，缺少能够引导市场、引导潮流、引导目的性购物的亮点商业。也就是说，缺少一个有品牌、有信誉、有统一管理、具备良好购物环境的大型百货商场。从全局来看，常德市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的三个商圈，即：
1．以步行街为龙头的中区商圈。
2．以专业批发市场为主体的火车站商圈。
3．以批发市场为主体的桥南商圈。
1．中区商圈
1）概况
目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念
。。。以下略