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“三道红线”政策下房地产企业去杠杆方案研究——以融创中国为例
摘要
我国近几年在进行供给侧结构性改革，实行“去杠杆”政策。在政策推行之
后，各行各业都响应号召，采取降杠杆措施降低融资成本和财务风险，已初见成
效。随着改革的推进，我国又针对房地产企业颁布了新的“去杠杆”政策，即“三
道红线”政策。房地产企业属于资金密集型企业，且工期较长，这使得房地产行
业的整体负债率会超出其他行业。住房问题事关民生，且集中了大量资金，若不
能有效控制杠杆率，会引发一系列金融风险，甚至影响社会稳定。因此政府针对
房地产行业进行了融资约束。“三道红线”政策要求房地产企业的现金短债比大
于 1，净负债率小于 100%，剔除预收账款后的资产负债率需小于 70%。若无法
达标，则会影响企业的后续融资。在这项政策出台之后，房地产企业必须采取措
施积极应对，才能让企业继续良好健康地发展。
在诸多房地产企业中，本文选择了融创中国作为研究案例。融创中国是房地
产头部企业，其他头部企业近年的负债管理较为合理，无需短期内进行大幅调整，
而融创中国 2019年的三道红线指标均未达到标准，需要尽快采取行动以求满足
标准。而在 2020年的年报中，融创中国已通过一系列措施使得两项指标达到标
准，另外一项也有好转，表现令人瞩目，故本文选择融创中国作为研究对象。
本文采取了比较分析法、文献资料法以及案例分析法来开展研究，介绍了融
创中国的财务状况，得知融创中国的盈利能力总体较为稳健，融资成本较高，销
售费用率、管理费用率、财务费用率都随着企业的经营攀升，处于较高的水平。
本文从资本结构与现金流角度分析了融创中国高杠杆的成因，即资本结构不合理，
偿债压力较大；现金流不稳定，每年大量投资暂时未得到回馈，促成了融创中国
的高杠杆。在降杠杆措施方面，融创中国采取的措施有主动控制有息负债规模，
调节有息负债结构，提前赎回优先票据，多元化拿地与物业分拆上市。本文将降
杠杆前后的“三道红线”的三项指标分别做对比分析，并使用了其他财务比率来分
析融创中国降杠杆措施对融创中国杠杆的影响，并将融创中国的财务比率与碧桂
园、万科地产以及保利发展这三家企业作对比，得知融创中国的加权平均实际利
率比另外三家企业高，现金短债比与净负债率仍有一定的调整空间。从措施效果
上看，融创中国的短期偿债能力有明显提升，长期偿债能力也有一定提升，但财
务风险依旧偏高，且资本结构的改善较为轻微，应采取进一步措施调整资本结构。
除此之外，本文针对融创中国当前的财务状况提出了一系列改进措施。
本文的不足之处在于，由于“三道红线”政策颁布时间较短，企业的调整措
施生效的时间较短，且融创中国的资本结构并没有明显改善，在这方面无法给其
他企业提供经验。
关键词：房地产；降杠杆；财务风险；融创中国
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“三道红线”政策下房地产企业去杠杆方案研究——以融创中国为例
Abstract
China has been carrying out “supply-side structural reform” policy recently, to
down the lever. After the policy came out, all industries answered the call to take
measures to decrease the financing cost and financial risk, which has showed some
results. As the reform progressed, China has make a new deleveraging policy for real
estate agency—— “three red lines” policy. Real estate agency belongs to capital
intensive enterprise ,whose projects take long time, which makes its entire debt ratio
is higher than any other industries. Housing problem concerns people’s livelihood,
and concentrate plenty of capital. If the lever ratio cannot be controlled, there will be
a lot of financial risks and the society may be not stable. So the government restrains
the financing direct at real estate agency. “three red lines” policy demands that cash to
debt ratio be over 1, net debt ratio be under 100%, asset-liability ratio after deducting
prepaid accounts be under 70%. If enterprise cannot meet the standard, its following
financing will be limited. After the policy proclaimed, real estate agency has to take
actions to face it positively for a better and more healthy future.
Among many real estate agencies, this article chose SUNAC CHINA as the case
for study. SUNAC CHINA is a top enterprise in real estate industries. Other top
enterprises have reasonable debt ratio these years, so they don’t have to adjust widely
in a short term. While SUNAC didn’t reach all the three red lines in 2019, it need to
take measures to meet the standard as soon as possible. In 2020 annual report,
SUNAC reached two lines by a series of actions, the third one got improved. Its
performance stood out, so this article chose SUNAC CHINA as the case.
This article adopted document method, cases analysis method and method of
comparative analysis to study the deleveraging methods of SUNAC CHINA,which
introduced SUNAC CHINA of its development process, business condition and
pecuniary condition through its profit condition, financing condition and expense
condition.It turned out that its profitability is stable, the cost of financing is high, ratio
of expenses to sales, administrative rate and financial expense ratio rose as SUNAC
develops.This article analyzes the reasons of high leverage from capital structure and
money flow angles. Such as unreasonable capital structure causing high debt pressure;
unstable cash flow caused by vast investment.In terms of deleveraging methods,
SUNAC chose controlling the scale of interest-bearing liabilities and
interest-bearing liability structure, redeeming senior notes at advance, getting land by
I
。。。以下略