新力大唐九颂 · 山湖印 2021年营销定位策略 PART 01 市场竞争剖析 1. 宏观数据——市场量价 2020年南昌县住宅备案159.49万㎡，疫情过后，南昌县恢复水平较好，备案量同比超过2019年； 备案均价11180元/㎡，同比下跌5.82%；2021年一季度月均备案14.81万㎡，备案均价11088元/㎡，量价小幅变化。 图：2015-2020年南昌县商品住宅价格走势 图：南昌县住宅量价走势 南昌县在售楼盘集中于象湖滨江板块及银三角板块，价格区间在10000-14500元/㎡。 Top1-5分别为力高君誉城、九颂山河时代城、恒大翡翠华庭、红星中奥广场、力高君誉滨江，多集中在象湖滨江板块。 1. 宏观数据——2020年整体市场在售表现 1. 宏观数据——未来供应 南昌县未来住宅供应量约为155.16万㎡，毛坯限价基本在9500-12000元/㎡ 1. 宏观数据——市场去化周期 截止至2021年4月份，按2020年月均13.29万㎡计算，南昌县库存去化周期： 显性库存——已推未售面积62.19万㎡，未推售面积221.36万㎡，库存总计283.55万㎡，去化周期约21个月； 隐性库存——未来供应量约为155.16万㎡，去化周期约12个月； 显性+隐性库存总计438.71万㎡，合计去化周期33个月。 江铃新力铂翠中央 光谷未来学府 莲塘 银三角 2.9km 1.3km 3.3km 景域 铂悦 3.5km 绿梦 洪州 书院 2.7km 3.7km 恒大珺庭 山湖印 2.5km 2.8km 2. 核心竞争——竞品版图 卖点分析 距离地铁3号线沥山站约900米 澄碧湖畔，莲塘正芯 学校、商业等生活配套一应俱全 实景地下车库、营销中心等示范区品质感强 毛坯出售 价格分析 2. 主要竞品—景域铂悦 2. 主要竞品—景域铂悦 库存量大，持续核心竞争 库存900+，高层700+、洋房200+，已推未售40+ 竞争分析：8-9月份仍是主力推售阶段。对比本案，其地段、学区等有一定优势； 对比景域铂悦，本案在生活方式、品牌、批装与其形成价值差异化。 卖点分析 精装现房销售 品牌房企 莲塘核心区域 附近有玺悦城、王府井（在建中） 西北为莲塘一中，南面为南昌县医院 距离地铁3号线沥山站1000米 价格分析 2. 主要竞品—绿梦洪州书院 部分户型/总价接近，环县政府板块，核心竞争 该项目体量较小，仅约420套高层，目前库存300+ 竞争分析：8-9月仍是其主力去化阶段，对比本案，其学区、售价具备一定优势； 对比景域铂悦，本案在地段、圈层、品牌与其形成价值差异化。 2. 主要竞品—绿梦洪州书院 卖点分析 精装准现房销售 恒大品牌 首付分期，3.8万起 近莲塘一中，南面为南昌县医院 距离地铁3号线沥山站1000米 价格分析 2. 主要竞品—恒大珺庭 主要竞品--恒大珺庭 持续低价走量，准现房，主要竞争 库存400+，高层300+，洋房100+，已推未售80+ 竞争分析：洋房货量充足但去化缓慢，预计8-9月将集中推售洋房，总价段重叠，其准现房、价格对比本案有明显优势； 对比恒大君庭，本案在湖居生活、社区品质、商业配套与其形成价值差异化。