全案推广营销传播构想 2021.03 蔡家巷地块 目录/Content 一、市场分析 南京市场分析 二、本案定位 三、营销思路 策略洞察 视觉表现 执行计划 本案研判 目标客群 产品定位 01 市场分析 ————南京市场分析 南京公寓市场分析 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 0 5000 10000 15000 20000 25000 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 140.00 120.00 南京公寓近5年供销情况 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 200.00 180.00 南京公寓近5年库存情况 存量面积(万㎡) 面积去化周期 2020年公寓市场供销萎缩，全市去化周期被拉长 公寓市场以19年正常销量为63万方，2020年仅22万方，库存去化周期正常为25个月，20年攀升至39个月 全市公寓近三年供应萎缩，目前呈现去库存的局面， 公寓市场以去库存为主，去化周期被拉长，目前需要39个月 2020年供销受创，上半年供应不及19年的三分之一 公寓以30-70㎡小面积、60-160万总价段为市场主力供销，面积小、 总价低投资属性强，总价160万以上，缺乏投资属性，多为自住置业 0 50000 8000 6000 4000 2000 0 30以下 30-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 250-300 300-350 350以上 2019年南京公寓分面积段供销情况 0 50000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 30以下 30-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 250-300 300-350 350以上 供应套数 成交套数 成交均价(元/㎡) 2020年南京公寓分面积段供销情况 供应套数 成交套数 成交均价(元/㎡) 0 50000 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2019年南京公寓分总价段供销情况 0 50000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 供应套数 成交套数 成交均价(元/㎡) 2020年南京公寓分总价段供销情况 供应套数 成交套数 成交均价(元/㎡) 南京公寓市场分析 $ 南京公寓市场热度分析 龙湖时代上城 升龙汇金中心 吾悦广场 世贸天誉 扬子江金茂悦 德盈龙华广场 东方万汇城 绿地紫金 金轮峰华 诚通龙蟠汇 建发紫悦 都会天地城 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 南京公寓近2年分版块供销情况 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 江北、城南、河西为全市主力供货板块， 城中板块由于价格原因，供销双低，热度欠缺 城中公寓均价居全市首位，供需量低于热点板块