上海荒岛房产工作室 协鑫置业·浏河地块住宅项目定位及建议
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项目开发建议
本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约
210万平方米，开发周期约8年左右
我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发
（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方
米上
配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中
心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设
根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，
约占地块开发计划的31％左右。按老年公寓容积率0.6左右估算，占地
面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％
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第一部分
对象市场分析
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本项目开发必要性三大市场支撑：
壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题
人口老龄化提前达到高峰
在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化
在多重压力下渡过人口老龄化阶段
上海市进入老龄化加速发展过程
贰：目标客户自身需求改变
老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题
老年人的消费观念有了根本性的转变
随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视
上海250万老年人中有74.4％较多的老年人想改变居住现状
社会上“空巢家庭”的逐渐增多
老年人跨城市居住的区域观念有所转变
上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深
老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同
叁：目前上海“老年公寓”情况不佳
养老机构的数量明显不足
养老机构布局和档次不尽合理
养老机构设施简陋老化
缺乏政策扶持，开发成本是太仓的２－３倍
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一、上海市人口结构现状
老年人比重逐年增加，上海市进入老龄化加速发展时期
未来3年内老年人将增加至少22.5万人
上海老年人经济情况转好，购买力有所加强
（一）上海市老年人口逐年递增，06年达到275.62万人，占全市人口比重20%
以上，未来将进入老龄化加速发展期
2005年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总
人口的19.6%。截至2007年1月，上海市民政局、统计局公布的本市老人人口最新统计信
息显示，去年申城老人比前年增加9.25万人，60岁及以上老年人口达到275.62万人，首次
突破20％。2010年－2020年将进入高速发展期。
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