请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 疫情之后，房地产市场怎么走？ —从住房需求谈起 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2020/2/21 首席房地产研究员：夏磊 研究员：黄什 孟飞宇对本文有贡献 相关研究： 1. 长效机制新思路，市场分化新格 局---2020年房地产政策和市场展 望 2019-12-30 2. 2020年房地产投资是否还能高 位运行？ 2019-12-23 3. 房地产税的最佳出台时机和预 期影响 ——房产税系列之三 2019-11-19 4. 什么是房企资产负债率的合理 水平？——行业对比和国际视角 2019-11-14 5. 激荡二十年：我国房地产的历史 功过、当前难题及制度变革 2019-10-18 6. 未来中国房地产市场空间有多 大 2019-10-11 7. 房产税的改革历程和实践效果 ——房产税系列之二 2019-09-17 8. 如何识别房企风险？—透析房 企财务指标背后的秘密 2019-09-12 9. 中国房地产税的改革历程、征收 现状及效果 2019-09-12 10. 房地产税征收的国际经验 2019-09-05 11. 中国房地产市场：运行状况、 政策周期与风险评估 2019-07-18 12. 中国住房制度：回顾、成就、 反思与改革 2019-07-11 13. 国际宜居大都市和美丽乡村如 何建成？英国经验 2019-06-28 14. 控制供地+货币超发=高房价— —英国住房制度启示录 2019-06-27 15. 房地产投资拐点已现 2019-06-14 16. 中国房地产企业的三种未来 导读： 随着防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制，疫情将如何影响居民 住房需求，进而影响房地产市场？ 危就是机，我们期待政策、产品、营销三大升级，希望疫情给行业带来 更深刻、也更积极的变化。 摘要： 疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制 新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据CRIC监测， 春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%， 部分三四线城市零成交。 住房需求短期被抑制，主要有两方面原因。第一，关闭售楼处和居民居 家防疫，导致实地看房无法进行，居民难以做出购房决策。第二，购房 预期受到较大影响，观望情绪浓。对经济增长和收入水平提高的预期降 低；防灾预期增强，短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低；对未来 房地产市场走势的预期不明朗，都能导致严重的市场观望情绪。 2002年12月SARS疫情爆发后，住房需求在短期内被抑制，随着疫情逐 步消除，需求重新释放。疫情期间住房成交和按揭批贷数降至近年最低 点；随着疫情在2003年6月结束，住房成交和按揭批贷数重回上升通道。 随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感 受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致7类新型购房需求。 第一，部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较 大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返 回；二是合租的交叉感染风险较大，租户先后返回导致隔离观察时间延 长。链家2019年样本城市数据表明，租房的青年人中合租占比达78.2%。 第二，购买和持有第二居所意愿提升。第一居所主要满足居民日常生活 和工作，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民 度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城镇郊区或风景名胜区附 近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸显 了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。 第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。2014至2019年， 全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断追 求居住空间尺度增加。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人 连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等 弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区， 住房面积对居家卫生的重要性凸显。 第四，对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积，长时间居家隔离 让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展2服务国家大局战略 2019-06-12 17.中国房企未来发展之路：新加坡 REITs模式经验 2019-06-11 18. 中国房企未来发展之路：美国 专业化金融化模式经验 2019-06-10 19. 香港龙头房企如何玩转房地产 2019-06-04 20. 钱流进房地产了吗？ 2019-05-06 21. 日本房地产市场大起大落的终 极逻辑 2019-04-02 22. 美国如何造就60房地产大牛 市？ 2019-03-17 23. 当前房地产市场是否实现平稳 健康发展？ 2019-02-19 24. 传统周期延续，还是长效机制 破局？—2019年房地产市场展望 2018-12-26 25. 当前房地产融资渠道和形势 2018-08-10 26. 棚改货币化即将落幕：去库存 任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 27. 本轮房地产调控的回顾、反思 和展望(2014-2018) 2018-06-10 要影响。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内 采光也尤其重要。 理想的住房，户型方正、动静分离；通透上，南北通透最佳，开窗后空 气对流；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想；观景功能上，客 厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。 当前，我国具备上述理想功能的住房占比低。根据2015年人口小普查， 城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，约40%在1998 年房改以前修建。 第五，洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型 的偏好，2003年SARS过后，通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当 前的商品房市场上板楼已经不再稀缺，开发商开始打造各类高品质低密 住宅，出现了更多的小高层、花园洋房，别墅也进一步细分出叠拼、双 拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后，部分需求将由高层转向小高层、 花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。 第六，高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中，部分缺乏物 业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房 企的小区，拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了各种社区防 疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此 一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服 务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。 第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。疫 情期间小区封闭式管理，活动空间有限，园林绿化和卫生环境将决定业 主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优 美的商品住房需求。疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医 的暴露风险较高，周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商 业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大 型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房，主要是品牌开发 商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区，疫情后配套溢价显现。 危就是机，期待房地产三大升级 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平 稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住 不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。 和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已 基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住房 需求的顺利释放还需要三大条件。政策上，因城施策调整调控政策，支 持刚需改善型需求，如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷 优惠；产品上，开发商升级产品，持续改善户型、物业和配套，使产品 与居民需求匹配；销售模式上，创新销售渠道，推广线上营销。 风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经 济的影响超预期 cV9UvYvXkVmViYcVwVnNoP7NcMbRmOqQoMrRkPmMnPeRtRnQ9PrRvNwMoMqONZsOqO 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展3服务国家大局战略 目录 1 疫情在不同阶段对住房需求的影响不同 ............................................................................................................ 5 2 疫情爆发，住房需求被暂时抑制 ........................................................................................................................ 5 3 防控工作持续进行，引致七类新型购房需求 .................................................................................................... 6 3.1 部分租赁需求转为购房需求 ..................................................................................................................... 6 3.2 购买和持有第二居所的意愿提升 ............................................................................................................. 7 3.3 以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发 ..................................................................................... 8 3.4 对住房产品升级的需求更明确 ................................................................................................................. 8 3.5 洋房、别墅等低密度产品将受关注 ......................................................................................................... 9 3.6 高品质物业服务的楼盘需求提升 ............................................................................................................ 11 3.7 园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎 ............................................................ 11 4 启示 ...................................................................................................................................................................... 12 4.1 转危为机，期待政策、行业升级 ........................................................................................................... 12 4.2 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力 ..........