<绝对保密> 总策划：吴洋邓姿毅 报告撰写：张彧驰 张婷 刘超 彭迁 黄玉龙 克而瑞咨询 CRIC Consulting Division January . 2017 版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）企业集团有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。  演示目录 CONTENTS 一、武汉房地产发展趋势预判 二、区域房地产发展趋势研究 三、项目整体定位 四、K1-1地块物业发展建议 五、财务粗算 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案  1 武汉房地产发展趋势预判 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案 武汉“十三五”发展研判 CRIC 12  知识星球：地产营销全案 微信公众号：地产全案 4 1114/1221新政 1114新政加码，政府有意依靠远城区成交占比上涨来达到控制全市整体均价涨幅的想法， 但收效仍不明显；伴 随1221新政出炉，武汉基本进入全城限购时代。 CRIC Consulting Division 相比10月3日政策,1114及1221新政已基本覆盖武汉整体市场 加强容积率1.0以下的项目和144以上大户型产品去杠杆 对应别墅产品和改善产品去化将受阻 1114新政（主城区限购） 购买别墅及144以上产品的客户绝大多数为二套或以上 1221新政（远城区限购） 本地客户需首付7成，而外地客户二套无资格购买，首套需连续两年社保记录 因此从需求端来说，限购及限贷升级将对这一类产品打击力度相当大 本地人从不限购调整为仅限购买2套 去杠杆升级 外地人从限购2套调整为仅限购买1套 并且需要两年连续社保记录 武汉本轮房价上涨受外地刚需客户回流及投资的影响较大，限购直接将这一部分客群阻绝  将对以光谷、四新等外地客群占比较大的区域产生直接影响 限购升级   政策空间 从限贷来说，相比2013年底武汉最严厉的双限时期 目前本地人二套5成低于当时的7成，购房利率也低于当时水平 同时对比个别城市的二套首付6成，目前政策尚未到极限  知识星球：地产营销全案 微信公众号：地产全案 5 未来发展趋势预判 上一轮调控范围2011.01~2014.07，共43个月，期间市场价格变化明显分为三段，双限初期市场量 跌价升，而后掉头向下，伴随成交量回升，之后长达两年市场量价平稳上行 CRIC Consulting Division 武汉历次调控前后市场量价变动情况 征收土地增值税，加息， 二套房首付提高等一系