扬州骏和地产386/388地块分析报告 旋涡思考模式： 核心提炼 天启战前思考 基础 成长 创造 新块 消费者 本案 宏观 市政、经济 周期影响 时代1竞争 时代1互动 时代2竞争 时代2互动 版块 1、宏观调控密集型加深长期存在 楼市结构型调整深化进行 价格成长所受桎梏因素加大 企业盈利模式根本性转变 2、三线城市成为发展主流 土地价格飙升带来高价格预期 政府与消费客群、开发商多方博弈 天启战前思考 3、两地块所属板块迎来新一轮发展契机 第二城取代西区战略地位 新一轮规划调整到位，板块重新整合 板块土地市场成为市场热点，价格飚升 4、西南区发展面临挑战 西区率先启动的新城印象造成消费者先入为主 造城模式使得板块发展周期的不确定性与地产发展存在脱节 天启战前思考 在未来的中高档板块里 用产品兑现价值 同时客观研究市场的演变 论证项目的定位 天启战前思考 第一部分：城市篇 城市地位经济发展板块发展动态眼光，探索城市发展脉络…… 三线联结三大都市圈的枢纽城市 城市地位 扬州——长三角边缘城市，第三梯队城市 三大经济圈地理接合处，机遇与挑战并存 扬州经济成长超过城市成长 经济发展 扬州经济正由缓慢发展期迈向高速发展期——预示着扬州房地产市场已经步入黄金发展期 人均可支配收入不断增长,居民消费支出也同步增长——住宅消费能力大幅度提高，给扬州房地产业带来了巨大商机城市规划 一城三区，城市框架拉开发展大幕 [发展方向] 主导向南，拓展东西 [板块对比] 老城区稀缺性 西区新城规划/居住中心 南区城市高新产业主导方向 东区工业厂区多, 改造型区域 北区与城市发展方向背道而驰 新城区， 城市副中心建设经济开发区， 跳跃开发沿江港口工业区整合和改造， 提高居住环境质量和 各类服务设施配套水平发展序列 从副中心到第二城，西区功能裂变 [西区造城模式] 政府导向+大盘运动 先规划，后造城，大盘先行，缔造城市 [西南造城模式] 政府改造，结合市场因素 调整板块功能布局，综合提升板块热度 [判断] 在西区打造经验基础上，西南发展周期存在缩短可能性 西南板块未来发展空间分析 新城发展的 三大条件 人口的导入 产业支撑 配套条件的跟进 三大工业园区 大学城 产业人口先天存在 商圈规划服务业人口增加 道路系统 大量生活机能配套规划 新城发展的条件，西南片区在规划中都已具备，只欠大规模实施 未来发展周期判断 040608 10 12 141618 项目操作期 大学城 商业、交通、生活配套的跟进 区域发展轴 房产开发轴 初级启动 集中开发阶段 调整阶段 居住社区基本成熟 人口导入加快 板块处于新城启动初期，随着区域开发进行，区域土地供应、商品房供应将逐步加大，出现一个集中开发的阶段，项目面临的潜在竞争压力巨大 立足未来，推论项目价值……第二部分：楼市篇 宏观大势中观博弈微观竞争。。。。。。