成都市写字楼市场调查 　　前沿： 　　经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”。 　　城市经营战略最终体现于人与整体环境的最佳结合。对于成都市的商务环境如何，我们选择从写字楼的供应与需求市场来阐述。 　　此次供应市场的调查结果主要是通过对成都市二环路以内(因二环路以外的纯写字楼数量极少，因而忽略不计)，上世纪90年代中后期修建并投入使用的51个纯写字楼(不含酒店内的商务办公楼)进行调查获得；消费市场的需求则是通过对各类机构负责人进行访谈获得。 　　供应市场 　　1. 供应市场的总体状况 　　1) 写字楼主要沿天府广场-顺城街-玉带桥--东城根街-人民南路的“锤”状区域分布，已基本形成城市中央商务区(CBD)的雏形； 　　2) 商务办公的分布已经开始出现由市中心向南延伸发展的状况，随着城南副中心规划建设的实施，这种现象将更加明显； 　　3) 中高档写字楼供应量较小，出租率较高；中低档商务物业的供应大，但整体使用率低； 　　4) 中高档写字楼集中在顺城街及天府广场周边，主要以纯写字楼的形式出现；而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。 　　5) 大多数写字楼周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少(尽管个别写字楼内设有员工餐厅)，在写字楼内工作的人员就餐非常不方便。 　　6) 2002年8月成都市新的《土地级别与基准地价》的施行，使城区内一级商业用地基准地价攀升至每亩573.67万。目前城市写字楼分布的主要区域都属于一级商业用地的标准，物业租售价格下跌机率较小。 　　7) SARS过后，人们对健康有了更深刻的理解。写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。可想而知，今后的写字楼无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。 　　8) 现阶段使用的多数写字楼都是上世纪90年代中后期修建的，新项目投入较少。仅在目前，出现了包括“时代广场”、“央扩置业·开行国际广场”、“新加城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加了生态、健康的人性化因素，相信这些都将引导成都商务环境的飞跃； 　　2. 基本数据： 　　1) 历年的销售情况 　　近年来，写字楼建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的写字楼多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。但在2002年的写字楼竣工面积突增至72.17万平方米，使用率高达75.5%；而2003年的施工面积较2001年提升了将近10平方米；这样的结果与前一年的高使用率以及城市发展策略的改变直接关联。纵观2004年，央扩置业·开行国际广场、新加坡仁恒项目、百货大楼改建项目的筹备、实施，势必会将一批旧的写字楼淘汰，进入新一轮的博弈。