宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4） 汉博研究院 2008 目录 1.0 市场定位及依据································································ 2.0 主题定位···················································································· 3.0 业态和品牌布局规划···································································· 4.0 财务分析······················································································ 内容 页码 3-24 25-29 30-113 114-138 1.0 市场定位及依据 本项目整体市场定位 金时 金街 金点 风向标 目的地 领跑者 “成功者”之家 展示中心 消费的满足感和成就感 综合购物中心 多元化复合功能 宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时 随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速； 根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右； 社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长； 作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。 CAGR：14% CAGR：9.54% CAGR：1.87% 概况描述 该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。 天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心 由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者。 地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。 目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。 此区域有大量公交车站，通行性极佳。 商业发展趋势预测 未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位 随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。 未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。 随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。 三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。 A 三江口商圈 三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街