万达前期对南通市场研究定位报告
2011年6月2日
目录
一、南通城市分析 二、区域市场分析 三、项目本体分析 四、项目住宅定位 五、项目商业定位 六、项目规划建议 七、项目收益测算 八、项目开发建议
一、南通城市分析 （一）、南通基础分析 （二）、南通商业分析 （三）、南通住宅分析
（一）、南通基础分析
1、城市简介
□南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” ； □城市下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区 □苏通长江公路大桥建成以后，使南通进入上海一小时经济圈。 □全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一；
图1
图2
说明：依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海！ 2010年市区人口87万，GDP排名江苏第四，经济基础相当好；城市固定资产投入持续增加，城市建设开始加速！
2、城市经济
南通主城区和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南方向，整合西、北方向，形成带状加组团城市结构。 实施东西轴向延伸、南北相向聚合的发展战略，加快以通州城区为主体的东部新城、以南通经济技术开发区和苏通科技产业园为主体的南翼新城、以港闸区为主体的北翼新城建设
三、城市总体规划
《南通城市总体规划（2009-2030）》
说明：南通城市扩容，大南通建设雏形初现，城市化进程必然加速，房地 产投资开发空间巨大，为城市居民配套的商业服务设施也将进入发展快车道
港闸区
崇川区
经济开发区
新东区
港闸区
市区
新城区行政中心
说明：二产工业经济发展优势明显，经济还是传统主导性产业：纺织、造船、建筑等为主！第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，船舶港口、纺织服装、精细化工等支柱产业新一轮换血升级发展，预示今后南通在中间收入阶层上的数量会显著增加，这将成为消费需求的强劲助推引擎！
四、城市三产业发展
五、人口和居民收入
说明1：城市化刚起步，同时外来新增人口比重也较小，市区人口近几年变化不大， 从房管部门了解到南通商品房销售的主要对象也以南通本地常驻人口为主；南通的城市进 程刚起步，潜力巨大！
六、城市配套建设
说明：城市立体交通体系正在打造，东、西、北的高架道路建设完成后，整个南通交通配套条件得到极大的优化，高架线路附近的商业设施辐射半径将有效扩大，对居民日常的出行和消费也会产生积极影响！
东环高架
濠西高架
环北高架
七、总结
说明：大南通建设形成的城市扩容处于高速阶段，城市改变生活，实质就是需要商业来满足和升级城市居民的生活！
（二）、南通商业分析
1、南通成熟商业分布
南大街 单一核心商业圈
青年路
工农路
钟秀路
外环北路
濠北路
1.1、南大街核心商业圈
南大街对于南通人的定位和上海的外滩定位类似，经过多年的发展与沉淀已经趋于成熟，集餐饮、休闲娱乐购物于一体，多功能商业步行街，以南大街为中心，向外辐射500米现都处于南通商业最繁华的中心地带。 南大街较大型商业主要为集文峰百货、八佰伴、南通金鹰、大润发等，为南通市民主要购物场所。其商业地位是由于经过多年的发展和政府的规划所致，虽然集餐饮休闲娱乐购物于一体，但是都比较零散，其消费的群体具有一定的随机性，想在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯很难
典型项目——文峰大世界
典型项目——八佰伴
1.2、南通区域配套型商业网点
这些区域性商业中心以大卖场为其主要的核心业态！
现代广场乐购
高迪晶城华润苏果
鸿鸣摩尔华润苏果
金飞达乐购
本案
麦德龙
景华城大润发
大润发
家乐福
新一佳
欧尚
开发区华润苏果
易初莲花。