自现代融资租赁业在美国产生以来，经过了 60 年的快速发展，现今已成为 了世界上仅次于银行信贷的第二种融资方式，并与银行、证券、保险等共同成 为现代经济的支柱。对于中国来说，融资租赁业的发展虽然仍处于初级阶段， 但潜力巨大，从发达国家的经验来看，这对经济的转型升级和持续健康发展有 着重要的作用。房地产业是我国的支柱产业之一，房地产业的兴衰与我国经济 密切相关。结合近年来房地产业的市场现状和融资租赁的优势特点，将融资租 赁应用到房地产行业可能是保持房地产健康发展的一个重要方式。 房地产业首次引入融资租赁是 2004 年上海的“售后回租”案例，至此之后， 并没有得到广泛的应用，而法律层面至今为止也没有明确的界定房地产作为标 的物的融资租赁的合法性，甚至有的案例还被认为有法律缺陷，因此关于房地 产融资租赁在中国是否可行，现在仍然在讨论和摸索中。 本文在参考国内外研究成果的基础上，首先对房地产融资租赁的基本理论 做了介绍，为全文打下基础。接着分析了我国房地产业引入融资租赁的必要性 和重要意义，这些重要意义包括对消费者、房地产业和整个金融市场，它解释 了我们为什么要开展房地产融资租赁。之后从开展条件和如何开展两方面论证 了房地产融资租赁的可行性，解决了能不能开展和怎样开展的问题。最后详细 探讨了交易过程中各主体的利益分析和风险防范，并对如何发展我国的房地产 融资租赁提出了相关的政策建议。 关键词，房地产金融；融资租赁；可行性I Abstract Since modern financing leasing produced in the United States, after 60 years of rapid development, now it has become the second largest mode of financing, and with Banks, securities, insurance became the mainstay of the modern economy. For China, the development of financing leasing, though still in its infancy, but the potential is huge. From the experience of developed countries, it is important for transformation and healthy development of economy. The real estate industry is one of the pillar industries of our country, the rise and fall of the real estate industry is closely related to our country's economy. Combining with the market situation of real estate industry and the characteristics of financing lease in recent years, maybe, make the financing lease applied to the real estate industry is an important way to keep the healthy development of real estate. The financing lease in real estate is introduced in 2004 in Shanghai after-sales leaseback case. Since then, has not been widely used. So far there is no clear definition of real estate as the legitimacy of the financing lease of the subject matter, even in some cases are thought to have legal defects. So about the feasibility of real estate financing lease in China, now still in discussion and grope In this paper, on the basis of reference of research results at home and abroad, firstly, introduced the basic theory of financing lease in real estate, lays the foundation for the full paper. Then analyze the necessity and significance of financing lease in real estate our country and from two aspects to demonstrate the feasibility: conditions and how to develop. Lastly, discuss the business interests of each subject in the analysis and risk prevention, and on how to develop our country's financing lease in real estate provide relevant policy recommendations. Key words: real estate finance; financial lease; feasibilityI 目录 1.绪论.............................................................1 1.1 研究背景及意义 ................................................1 1.2 国内外文献综述 ................................................1 1.2.1 国外相关文献综述 ..........................................1 1.2.2 国内相关文献综述 ..........................................2 1.3 研究框架 ......................................................3 1.4 研究方法 ......................................................3 1.5 本文创新及不足之处 ............................................4 2.房地产融资租赁的理论基础.........................................5 2.1 房地产融资租赁的概念界定 ......................................5 2.2 房地产融资租赁的主要流程 ......................................6 2.3 我国房地产融资租赁业的发展历程 ................................7 3 我国房地产融资租赁的必要性分析...................................8 3.1 对于消费者更有吸引力 ..........................................8 3.1.1 融资门槛更低..............................................8 3.1.2 支付方式更灵活 ............................................8 3.1.3 租赁物的选择范围更广 ......................................9 3.2 有利于房地产市场的健康发展. ...................................8 3.2.1 拓宽融资渠道，增加市场需求 ................................9 3.2.2 降低融资门槛，解决结构性矛盾 ..............................9 3.2.3 提升房地产业整体质量和服务 ...............................10 3.3 有助于分散金融市场风险 .......................................10 4 融资租赁在我国房地产业的可行性分析..............................11II 4.1 我国开展房地产融资租赁的条件分析 .............................11 4.1.1 市场条件分析 .............................................11 4.1.2 法律条件分析 .............................................11 4.1.3 资金条件分析 .............................................12 4.1.4 政策条件分析 .............................................13 4.2 我国房地产融资租赁如何开展 ...................................14 4.2.1 房地产融资租赁的主要模式 .................................14 4.2.2 我国房地产融资租赁案例的启示 .............................16 5 房地产融资租赁中的各主体利益分析与风险防范......................18 5.1 参与主体的利益分析 ...........................................18 5.1.1 出租人的利益分析 .........................................18 5.1.2 对承租人的利益分析 .......................................19 5.2 我国房地产融资租赁中的风险及其防范 ...........................25 5.2.1 房地产融资租赁各主体的风险分析 ...........................25 5.2.2 租赁期间风险如何防范 .....................................26 6 发展我国房地产融资租赁的政策建议 ................................28 6.1 健全法律法规，统一行业发展 ...................................28 6.1.1 完善法律法规，妥善解决争议................................29 6.1.2 统一的行业协会，引导式的监管..............................29 6.2 加大宣传推广力度，破除观念阻碍 ...............................29 6.3 出台优惠政策，扶持行业发展 ...................................29 6.3.1 多重优惠政策..............................................29 6.3.2 支持厂商系融资租赁公司的建立..............................30 6.4 拓宽融资租赁机构的融资渠道 ...................................30 后记..............................................................341 1.绪论 1.1 研究背景及意义 20 世纪 50 年代美国国际租赁公司的建立是现代融资租赁业开始的标志。二 战过后，美国的生产力得到了提高，产品生产过剩，厂商之间竞争激烈，基于 促销的目的，开始尝试为客户提供融资服务 [1] 。融资租赁因其 “融资”、“融物” 的特性受到许多企业的欢迎，并由此获得了快速的增长。1981 年 4 月，我国引 入了融资租赁业，经过了 30 几年的发展，现在已经成为促进经济发展的重要推 动力。 在经历了十几年的“黄金期”之后我国房地产业在近几年面临着越来越大 的下行压力，区域性矛盾和结构性矛盾凸显，纵然热点一、二线城市在去年迎 来了短暂的“升温”，但我国房地产业的基本状况并没有得到改变，大部分城市 仍然面临极大的库存压力，中低收入者的有效需求得不到满足，而高收入者“消 费过剩”，这些问题关系到房地产业乃至全国经济的健康发展 [2] 。融资租赁具有 融资与融物的特性，信用风险更小，并有促销的作用，若能够证明上述方式也 适合当前中国社会的发展，就有助于打破房地产业的困境 [3] 。本文主要通过对现 存问题和条件的分析来研究房地产作为标的物的融资租赁的可行性，并对业务 过程中的利益和风险防范进行探讨，提出政策建议，使其能够在维护房地产市 场平稳健康发展、释放宏观经济金融风险、引导形成理性的住房消费习惯等方 面发挥重要作用。 1.2 国内外文献综述 1.2.1 国外相关文献综述 从世界范围来看，西方的融资租赁业发展的较早，关于融资租赁的理论研 究比较丰富，但在房地产融资租赁领域的研究并不多见，且没有形成较为完整 的体系。 Myron B. Slovin，John A. Polonchek 等 (1990 ) [4] 研究了市场对于售后租回 这一形式的反应，特别是对于承租企业和出租企业股票价格的反应，研究结果 显示，当企业公布售后租回交易行为时，承租企业会获得一个高于预期的正回 报。他们认为，融资租赁方式下带来的税收减免是这种超额正回报产生的原因。2 资料还显示，对