摘要 目前,加大公租房建设将成为国家稳定房价,解决住房困难问题的主要策略。十 二五期间,国内计划建设保障性住房%00万套,公租房的大规模建设伴随的是资 金的大量投入,然而仅仅依靠政府的财政资金投入,不仅使得资金规模受限,而且资 金的使用效率也较低。进行公租房融资模式创新,有利于减轻政府财政支出压力,有 利于吸引介入公租房的广大社会投资者,从而解决资金短缺这一阻碍公租房市场健康 发展的症结。 首先,本文W公租房为研究对象,就株洲市公租房融资的现状和面临的主要问题 进行分析,通过实地调查和走访获取近几年来株洲市公租房建设资金状况,梳理和归 纳公租房项目融资现状;同时,通过公租房居民满意度调查获取最真实的公租房建设 所面临的一些问题,并就这些问题探析其产生的原因。 其次,将房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,W下简称REITs) 引入到公租房融资领域,针对株洲市具体情况进行形式设计,分别选择权益型、契约 型、封闭型、公募型等特点的相关形式。然后,从政府和投资者的不同角度设置极值 情景构建经济可行性模型,再选取株洲市具有代表性的政府示范性公租房项目——金 彩明天公租房小区进行实证研究,经过科学的模型测算W及综合分析,得出REITs的 融资模式应用于株洲市公租房项目融资是可行的。 最后,对公租房REITs融资模式推行后的风陰及风险对策进行分析,结合今后发 展趋势,为公租房REITs今后的顺利推行提出几点建议。 关键词:公租房;REITs;融资模式;经济可行性 I 湖南农业大学硕±学位沦文 Abstract Nowadays,publichousingwillbethemainstrategyforacountrytostablehousing pricesandsolvetheproblemofhousingdifficulties.Chinesegovernmentisplanningto build36millionsetsofaffordablehousingduringthe12thfive-yearperiod.Large-scale constructionofpublichousingrequirelargeinjectionofcapital.Financingonlythough governmentnot0打lylimitthescaleofprogram,butalsoleadtolowefficiency.Theuseof 巧打ancingin打ovatio打forpublichousingcanreducethepressureofgovemme打tspending, andattractprivateinvestorsandinstitutionalinvestorswhichcouldsolvetheshortageof fundsforthepublichousingprogram. Firstofall,tiiistJiesisselectthepublichousingprogramofZhuzhouasdieresearch object,studiedandanalyzedthecurre打tfinanci打gsituationandproblemofZhuzhoupublic housingprogram.Thoughfiledinvestigation,thisthesiscollectedandsortthefinancing 巧atusofpublicrerUalprojectinZhuzhou. Next,出eREIT(RealEstateInvestmentTrusts,hereinafterreferredtoasREITs)is introducedintothefieldofpublicrentalfinancingfordiespecificcircumstancesof ZhuzhouCity.Afteranalyze,thisthesisbelieveREITsinequitytype,contracttype,closed, publicplacementformarepreferableforfinancingZhuzhoupublichousingprogram.Athe economicfeasiblemodelisbuildfromgovernmentandinvest:orsanglet:houghstress testing,.Also,GodJincaiMingrentalcommunity,arepresentativegovernmentZhuzhou exemplarypublicrentalprojects,wasselectassubjectofempiricalresearch.After scientificcalculatio打andcomprehensiveanalyze,theREITsmodelisproventobefeasible tosolvefina打cingproblemofpublichousingprojectinZhuzhou. Finally,t:histhesisanalyzel;heriskREITsfinancingmightfaceafterimplement,also broughtupriskcountermeasures.Gombini打gwiththedevelopme打ttre打di打thefiiture, sevei＊alpersonaladvisesisputforward1:0carry1;hepublichousingREITs0山smoothlyin thefiiture. KeyWords:Publichousing.REITs;Financingpattern;Economicfeas化ility II 目录 第一章绪论1 1.1选题背景1 1.2研究意义1 1.2.1理论意义2 1.2.2实际意义2 1.3国内外文献综述 2 1.3.1国外研究现状 2 1.3.2国内研究现状 3 1.3.3综述评论7 1.4研究内容与研究方法 7 1.4.1研究内容7 1.4.2研究方法7 1.5技术路线8 1.6报告的创新点 9 第二章相关理论与概念的界定 11 2.1公租房相关理论 11 2.1.1保障性住房体系 11 2丄2公租房建设的特点 11 2.2REITs的相关原理 12 III 湖南农业大学硕±学位报告 2.2.1REITs的基本内涵 口 2.2.2REITs的分类 14 2.2.3REITs的特征 16 2.2.4REITs的参与主体 17 2.2.5REITs的运作流程 18 2.3房地产项目经济可行性分析的相关理论 18 2.3.1收益最大化原理 18 2.3.2资金的时间价值原理 18 2.3.3风险-收益及风险-效用原理 19 2.4本章小结20 第H章株洲市公租房及融资现状 21 3.1株洲市公租房现状 21 3丄1研究区概况 21 3丄2公租房现状分析 22 3丄3公租房居民满意度调查 28 3丄4公租房建设目前存在的主要问题 33 3.2株洲市公租房建设现有融资模式及问题 36 3.2.1公租房现有融资模式状况 37 3.2.2现有融资模式的主要问题 40 3.2.3现有識资模式主要问题的成因分析 41 3.3本章小结41 第四章引入REITs融资模式的经济可行性论证 43 IV 目录 —— 4.1株洲市公租房REITs设立和运营方案 43 4丄1REITs模式的组织框架 43 4丄2REITs治理结构与运作流程 43 4丄3REITs形式的选择 45 4丄4REITs投资框架 46 4丄5REITs费用与与收益分配 47 4.2REITs模式经济可行性成本一收益模型构建 48 4.2.1。成本一收益模型构建的宏观思路 48 4.2.2。成本一收益模型构建 48 4.3基于公租房REITs成本-收益经济可行性模型的实证研究 — —株洲市 金彩明天公租房小区 51 4.3.1项目总体概况 52 4.3.2各变量数值的确定 52 4.3.3实证检验55 4.4本章小结58 第五章结论及建议 巧 5.1结论59 5.2公租房RE打S融资模式推行后的对策建议 60 5.2.1对于政府方面的建议 60 5.2.2对于投资者方面的建议 61 5.3存在的不足61