广州北部别墅市场调查报告2012-04-27
目录
第一部分广州别墅市场现状分析 第二部分广州别墅市场供求分析 第三部分别墅客户研究 第三部分别墅产品研究 第四部分别墅营销手段研究
第一部分 广州别墅市场现状分析
一、广州别墅的发展历程演变 二、别墅市场的政策影响 三、广州别墅格局
以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值
淘金路
90年代
21世纪初
70-80年代
二沙岛
华南、洛溪板块
90年代中期，二沙岛第一批别墅出现，包括花城苑、新世界花园、金亚花园等，广州中心的富人区
以碧桂园、雅居乐、丽江花园为代表的别墅盘，具有一定规模，注重自身配套及社区环境的营造
1、区域演变—由市中心向郊区发展
花都、增城板块
以花都、清远、增城为代表的北优板块，有一定的自然资源；注重配套建设或拥有优势的自然山水资源；除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；典型别墅盘有汇景新城、凤凰城、锦绣香江等。
2006年
2、客户演变
70、80年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区。 当时的购买客户主要以归国华侨为主； 90年代：广州城市中心开始东移，二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员等； 21世纪初：洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。 2006年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅维持在一两年内，越来越多的客户开始选择在郊区买拥有一套度假型物业； 2012年
3、产品演变
70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差 90年代：二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主 21世纪初：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等 2006年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅类型开始出现，且在产品性价比及功能方面不断创新
4、小结
目前，由于新政的影响，广州的别墅市场开始进入洗牌阶段，在区域分布方面，经历了“市区到郊区”的发展，北优区域将成为示别墅供应的主要区域，市中心别墅也将更加稀缺，价格更高； 在价格方面 在产品方面，由于独立别墅已禁止，未来将出现越来越多的类别墅创新型产品。 另外，别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代
第一部分 广州别墅市场现状分析
一、广州别墅的发展历程演变 二、别墅市场的政策影响 三、广州别墅格局
1、解读新政——从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性
国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见” 第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。 国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥ 。 2003年停止批出别墅用地的政策出台，导致近三年别墅热的升温；2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益。。