海口鲁能·海蓝椰风项目2008年度营销策略总纲 谨呈：海南英大房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 22008年鲁能目标沟通 1）财务指标——快速销售，快速回现是首要目标; 2008年在二期清盘的基础上推售三期单位，实现销售金额6.26亿； 2）品牌指标——提升“海蓝椰风”整体项目品牌价值，实现项目在海口乃至海南的区域影响力。目标分解 根据销售周期和销售额测算： 07年底二期销售约5590万 08年截至目前二期销售7000多万 6.26亿－5590 万－7000多万≈5个亿 5个亿÷10=5000万/月 5个亿的月销售任务分解目标下的问题 第一：财务目标 在不分淡旺季的前提下，每月销售约5000万元 第二：建立标竿形象 项目打造成海口乃至海南的标志性别墅产品 速度目标，远远超出市场3000-3500万/月平均水平 区位不被认可，项目知名度不高 思考点：08年，在政策不明朗，市场竞争加剧，本期项目资源优势不明显的前景下，我们该怎么做？带着问题，我们来看看市场、看看客户，分析项目现状，得出实现目标所必须解决的核心问题 6我们需要了解在政府严格调控下，海口的2008年市场将会是怎样？关于宏观市场 思考08年的政策调控步伐放缓，市场进入了政策消化期 2008年1月25日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，达到15%，创22年来新高 为了控制货币信贷过快增长 2月18日，上海银监局发布《2007年度上海市房地产信贷运行报告》指出房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全 各种利益阶层开始就市场政策进行博弈，前景不明朗 内忧外患促使监管层政策调控更加小心 美国次贷危机持续和国内CPI屡创新高，使管理层对房地产市场调控趋于谨慎海口近年GDP增长快速，07年创历史新高，为历史最好时期 海口市是典型的岛屿型经济，与全国的交通制约了工业的发展，工业辐射范围小； 但近几年海口GDP、人均GDP保持稳定增长，数据显示， 2007年海口市经济总量396.35亿元，比上年增长12.6％，增幅超过全国平均水平财富及资本抢滩海口，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势 政府推动土地规模开发和招商运营工作：08年，海口适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。 土地储备充足：2008年海口将争取新增储备土地8000-10000亩，并获得国家开发银行300亿元的授信额度。 政府继续打造城市品牌：由张艺谋执导的《印象·海口》将于08年5月上演，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的系列重要举措之一； 城市高端生活配套日趋完善：香格里拉、希尔顿等顶级酒店相继进入大开发商进驻并寻求扩张，市场竞争进一步激烈，产品类型全面开花 首创：和政府合作开发长流起步区，并打算介入二级开发 首创垫资和海口市政府合作开发西海岸长流起步区（至少4000多亩）； 并有在长流开发住宅项目的意向 华侨城：拟订在海口南火山口开发旅游地产项目 新世界：在海口大量储地扩张 新世界是进入海口市场比较早的开发商，在美丽沙有3700亩的土地储备，准备建设大规模高端住宅项目； 新世界目前仍然在海口寻找扩张的空间 万科：收购富春，进入海口 08年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有近二十个楼盘300万㎡的项目群雄分争；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。。