港航酒店项目可行性报告 本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 深圳市同致行顾问有限公司海南事业部 2011.06月 项目概况及经济效益 海口市房地产市场分析 海口市写字楼市场分析 1 2 3 提纲 Part 1 海口市房地产市场分析 2010年海口市商品房成交走势图商品房成交量分析：2010年，海口商品房共计成交15737套，成交面积为166.21万㎡ ，环比下跌27.19%，成交均价7699.17元/㎡，环比上涨56.55%。 2010年海口楼市几经起伏，市场波动较大，先是成交量及成交价格的快速拉升，接着又出现市场观望，然后是回归理性； 1月海南获批国际旅游岛，催生了海口楼市1月份的火爆，成为2010年最高纪录，也是近几年以来单月成交量最高的一个月。 成交量和成交价格大幅上涨，市场呈现供不应求之状，过快上扬的价格在2月份的成交结果有所体现，但同时观望情绪上升，使得本月成交量大幅下降，成交量较1月份下跌39.03%。3月，商品房市场一反上月低迷状态，成交量为34.42万平方米，较上26.15万平方米相比，增加31.24%。6-9 月成交最为惨淡，平均月成交量未达到5万平方米。 商品房成交均价分析：2007-2010年，海口商品房成交均价呈直线上涨趋势，从2007年的4000元/㎡不到涨至2010年突破7500元/㎡大关。 2007-2010 年，海口房价呈直线上涨趋势。2007年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到2008年，均价攀升至4106元/平方米，同比上涨32.61%，2009年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而2010年，海口商品房均价突破7500元/平方米大关，为7699.17元/平方米，相比去年上涨幅度高达44.46%； 随着海南省国际旅游岛建设的实施，海口市房地产得到迅速发展，未来房价将不断攀升。2010年在品牌地产商的推动下，海口市商品房销售均价跃上7500元/㎡大关。2011年1至5月，海口市商品房销售均价为9882元/㎡，接近10000大关。2007～2011年5月海口市商品房价格走势图 2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。 小结： Part 2 海口市写字楼市场分析 宏观环境——政策环境 2010年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的 热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带 动海口写字楼市场的火热。 近几年，海口市GDP增速加快，社会固定资产投 资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持 续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加 快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提 供了利好机遇。 2010年楼市调控密集，2011年将继续从严，但 调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转 向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产 带来重大发展机遇。 楼市调控 利好 国际旅游岛 利好 经济发展 利好 写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端 写字楼空缺。 发展现状 1 成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。 1 中档写字楼成为市场主力：2010年开盘的销售的写字楼主要以中档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好2 国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。3 4 旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。 5 高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。。。。。。。