07研3-83号 泛 城 顾 问 凯光国际 City Integrated Residential 谨呈：新余凯光房地产开发有限公司 项目财务分析报告 前期策划阶段泛城的任务 07.04.01~ 07.04.10 07.04.11~ 07.04.30 07.05.01~ 07.05.20 07.05.21~ 07.06.10 根据双方合同，泛城应于07年6月10日前向凯光地产提交第三阶段《项目财务分析报告》。 报告逻辑地图 财务分析背景研究项目实施进度计划安排 项目投资估算和资金筹措计划 项目推售计划及销售收入预测 建设项目财务分析 建设项目不确定性分析 产权酒店财务分析 项目财务分析背景: 仙来开发区要求项目必须于07年 6月前动工，意味着项目在7月份已经进入正式的施工阶段，各项支出开始持续发生。 本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全面分析，据此判断和评价投资项目在财务上的可行性。 本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定的规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。 财务分析背景研究 目前规划方案——以下这个布局是在第一次雏形的基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。 财务分析背景研究 项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些因素给总体规划布局带来不小的难度。 由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。项目布局充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间，产品溶入更多的创新元素。 相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。 财务分析背景研究 花园洋房：退台式创新5层花园洋房。 小 高 层：11层，一栋一梯三户， 其余一梯四户。 高层：18层，创新两梯三户，户 户朝南。 酒店：21层，新余南门口地标建 筑。 高层设于地块北侧，利于使尽可能多的住房享有最优生态景观与小区内部园林景观，利用产品的打造弱化市场对高层的抗性，引导市场的置业新理念； 小高层分布于项目中、南部，广泛的分布能最大限度利用内部园林景观的变化，打造产品和环境的多样化，避免同质化现象； 情景洋房设置于地块最东端，拥有较强的私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放的组团内部小环境； 酒店设置于项目西北角，使其可充分利用地块在片区中的门户地位，借助主干道良好的通达性体现其作为地标性建筑的强大昭示效应； 产品线上高层面积比例较高，未来入市将会存在一些消化风险，而市场上酒店则存在着售价的低廉与较高造价之间的矛盾； 酒店式公寓调研 项目实施进度计划安排 项目开发计划拟定原则 项目开发计划拟定原则： 项目开发计划需与宏观市场保持一致，以市场为导向安排自身项目的开发进度和实施计划，实现经济效益、社会效益、环境效益三者的共赢； 从项目自身而言，开发计划的拟定需参照项目自身投入安排、营销推广策略、项目销售策略以及后续经营模式的选择等多方面因素综合考虑； 项目开发计划拟定需在合理性的基础上实现最小投入，最大产出的价值工程量原则；。。。。。。