来自世界的想象 汇景公寓/写字楼市场定位报告 深圳亿百家房地产经纪有限公司 2012.05 项目印象 1 项目印象 还是需要从项目属性说起 项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD 新行政办事中心商业配套完善商务气质） 本项目地段价值毋庸置疑： 越王大道，贯穿城市南北的形象主干道； 中心区的核心功能区：市府、周边商业酒店、写字楼、商业街等 景观： 1 客家文化公园 1.项目属性 报告前提 商务： 生活： 2 希尔顿酒店 3 河源商业中心 本项目 1 3 5 康体文化产业街 5 2 6 广晟百货 4 华侨城项目 6 4 永和西路 建设大道 越王大道 中山大道 项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性工建化的立面一览河源的最佳城市景观） 本项目地块城市属性清晰： 1、有较好景观资源，两面临路，地块方正； 2、相对于河源其他楼盘规模偏小，容积率高； 3、毗邻河源的重要干道——越王大道。 高端定位，体现项目价值 中心 （区域价值） 唯一 （地块资源价值） CBD,HILTON 项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓 / 24F写字楼） 公寓户型配比 写字楼 公寓 写字楼基本情况 HILTON 公 寓 篇 公寓篇 2 PART1:市场竞争 未来，小户型和写字楼会集中在CBD片区，市场供应量大，竞争会非常激烈。 1、市场分析 2、在售项目分析 1、目前，在售的小户型主要集中在新丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。 2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计2012年公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧。 河源商业中心 华侨城项目 江泮花城 比华利山庄 丽日中心城 东方银座 未售 在售 雅居乐-博寓 存量分析 总货量 存量 112套 90套 江泮花城 总货量 存量 424套 233套 丽日中心城 总货量 存量 约424套 约174套 雅居乐-博寓丽日中心城是目前河源小户型标杆，自2010年12月份开盘以来，销售约191套，约12套/月，去货率45%。 江泮花城自2011年12月开盘，公寓去货率19.6%，销售22套，平均4.5套/月； 雅居乐的小户型由于户型好，价格低，依托大社区大开发商品牌，销售速度是所有小户型中最好的1个； 东方比华利层高4.7米，由于位置较偏，销售速度一直不太理想。 总货量 存量 已推出1396套 343套，未来还有约1000套 东方比华利 存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主。丽日中心城去货最快的是单身公寓和一房一厅，两房和三房去货速度相对较慢，说明客户关注去配套成熟度； 雅居乐博寓的区或速度最快的是小两房，说明相对于丽日中心城的客户，雅居乐博寓的客户群体更偏重于居家； 面积越小越受到地段、配套、生活便利等因素的影响，对以上因素要求越高。 1 新项目——华侨城项目 占地面积：约4.6万平米 总建筑面积：约16万平米 物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场为一体的商住小区 1 新项目——河源商业中心 占地面积：约23.8万平米 总建筑面积：约80万平米 物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场、风情步行街为一体的大型城市综合体 其中，一期总建面31万平米（15万平米为商业），包括购物中心、市民广场、商业街、步行街、公寓和展览馆工程 。。。。。。。