初期产品定位
各大商圈特性
产品范畴
同类项目分析
营销整体策略
市场导向
区域解析
参考项目点评
项目产品升级定位
打造区域内“地标性”建筑
推广策略
销售策略
销售执行
区域竞争分析
SWOT分析
客群定位
目标客群界定
客群细分
客群描述
分析
执行
产品范畴
商务+商贸+商住+酒店
复合地产商业创新模式
实现价值最大化的超级物业
各大商圈特性同类项目分析

金融街商圈

金融街商圈
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
金融街商圈 聚集着中国金融业60%以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势

中关村商圈
中关村商圈
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
中关村商圈 是近几年来随着高新技术产业的异军突起而蓬勃发展起来的商业、商务区，未来近百万平米供应量将在5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长

东长安街商圈
东长安街商圈
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
东长安街商圈 紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视，无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
第三使馆区
第三使馆区
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
第三使馆区 区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模，商圈将更加成为外国人的首选之地

亚运村商圈
亚运村商圈
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
亚运村商圈 现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，但并不突出，未来商业的氛围会浓一些

CBD商圈
CBD商圈
中关村
区域内代表项目
区域 Vs 产品
区 域 特 征
产 品 特 性
CBD商圈 政府之CBD概念规划，全面带动国贸商圈；众多中高写字楼汇集成的高档商务区 ；高档写字楼云集 ；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体
市场导向
区域产品复合区域特性
区域市场 / 项目区位认知
项目区域解析
老城区 由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固

本案所在宣武区域具有以下特点：
未来区域定位明晰，面貌变化巨大 宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两街”为即广安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏商贸文化旅游区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、先农坛医学科学城

完善配套 区域内现有生活配套齐全； 未来自身的商业、商务配套将加强区域商务氛围
交通便捷（涉外、城区） 项目坐落在两广路上；东面是二环路；西临北京西客站； 与京开、京石、京张三条国道相连，是辐射京南诸省市的重要门户
成熟区域 项目所处区域居住社区密集，生活氛围浓厚
商业云集 报国寺收藏品市场；“中央采购区”马连道茶叶市场；北京音像批发城；京城黄金第一家——“菜百”
政府机关集中区 周边分布较多的政府机关办公场所、省市驻京办事处
形象塑造 “朗琴园”前三期产品塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础
区域产品 项目所处区域内，及周边，物业价格偏低；对本项目未来高端产品形象的塑造具有一定不利影响
交通便捷
商业云集
报国寺收藏品市场
京城黄金第一家---“菜百”
马连道茶叶市场
北京马连道邮币卡市场
成熟区域
完善配套
政府机关集中区
形象塑造
区域产品
区域竞争 / 项目区位认知
周边公寓项目调研
周边办公楼项目调研
周边酒店调研
入住广安门区域的客户经商类型较少，实际租住的情况比较多。客户群的入住目标也以经济型酒店为主，客户群的消费能力处于中档。广安门区域的宾馆空置率总体为22.5％，低于长安街延线高档酒店的30％ 。区域的酒店型物业获得较多认可

项目周边酒店点评
两个区域的酒店档次整体偏低，西客站的酒店档次略高于宣武区。宣武区以三星级中档酒店为主，以消费能力中档偏低的客户为主。
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