中铁·青岛中心全程营销解决方案
保利红岛湾项目
商墅及公寓产品定位及营销策略思考
TIME
谨呈：保利地产
基于目前红岛整体发展潜力与市场竞争压力，结合本案具体情况思源认为，本案有两大目标：
首要目标是商墅及公寓产品高调性平稳入市，以极致化的创新产品定位赢得市场客户青睐，实现品牌传播。在此基础上，考虑实现产品高溢价、利润最大化。
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区域背景交通现状配套现状地块指标项目初判
项目本体
项目本体/区域背景/城市占位
红岛位于大青岛几何中心，“三湾三城”?胶州湾中心湾区重点发展区域，权威规划专家断定“红岛将是未来定义青岛在世界城市地位的重要区域”? 。
项目本体/区域背景/公共服务配套
红岛经济区规划重点服务项目19个，投资500亿。公建配套全、建设标准高，区域配套规划将陆续在2018-2019年建成落地。
项目本体/区域背景/交通规划
1、青岛胶东国际机场（4F级-最高级别机场）年旅客吞吐量3500万人次用地面积：约16平方公里开工时间：2015年竣工时间：2019年2、红岛高铁站济青高铁与青连铁路交汇站年出行人次达2000万以上开工时间：2016年竣工时间：2019年3、地铁M8号线起点为五四广场，途径青岛北站和规划红岛枢纽站，终点为胶东国际机场开工时间：已开工竣工时间：2019年4、新机场高速跨海大桥到胶东国际机场设计时速：120公里/小时开工时间：2016年竣工时间：2019年
交通规划基本在2019年落成，以新机场和地铁M8为主，预计2019年同步投入使用，M8通行后将极大改进本项目与市区直接的联系，让高新区进一步融入青岛市区版图，同时高铁也将提升城际省际之间的联系。
项目宗地
项目本体/交通现状/公共交通
本案西侧临近高新区南北干道岙东路，区域内部干道交通便利；南侧靠近跨海大桥红岛出口，距离市区17KM，约15分钟车程，是红岛经济区与市区联通的门户。
岙东路高新区南北干道，距离项目约600米青兰高速由青岛至兰州，全长1795公里，双向4/6/8车道，2007年12月建成通车，距离项目约3.4公里跨海大桥横跨青岛胶州湾，连接青岛东西城区，2011 年6月正式通车，大桥在红岛设有出口
项目本体/交通现状/公共交通
当前公共交通不足，公交线路少，主要连接高新区内部和城阳，但在建的地铁M8线（预计2019年通车），未来有大幅改善预期。
公交项目1.5KM范围内共三个公交站点，有765、902 、925 、937四条公交线路，除765路到达市区，其他线路主要连接高新区与城阳红岛火车站（建设中）青连铁路在红岛设立站点，连接济青高铁，目前建设中，预计2019年建成M8号线（建设中）由胶州北站至五四广场，全长60.7公里，总投资314亿元，全程16站，在项目西侧设有站点。预计2016年开工，2019年通车M10号线（规划中）规划为高新区内部环线环线