中元*立方寓整合营销提案报告 宁波 天启&开启机构 2009.06 报告结构 项目现状 竞争分析 策略部署 价格推导 广告建议 PART1 : 项目现状解读 总平面图 主要经济指标 周边区位、配套 户型配比 开发商简介 项目概况 物业地址：江北区洪塘长阳路与广元路交界 建筑类别：高层 楼层状况：4幢小高层住宅楼（2幢8层，2幢9层），共628套 项目分布：南北两侧各排布2幢高层，中间被4车道马路分隔 占地面积:17357平方米 总建筑面积:42253平方米 主力面积：35-51㎡ 绿化率：20% 容积率：2.1 开发商:宁波中元房地产开发有限公司 投资商:宁波中元房地产开发有限公司 四车道马路 社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱 项目四至地貌 本案 江北工业园区 长阳路 广元路 宁波甬港茶厂 印刷包装厂 塑料加工厂 在建工厂 造纸厂 项目处于工业园区，周边欠缺居住感 项目临近轻度污染企业，居住抗性较大 项目区位 距离天一广场11公里 距离湾头7.2公里 距离江北大桥6.42 距离慈城5公里 距离未来江北新城中心4.5公里 项目半径1.5公里内为纯工业厂房布局 4.5KM 5KM 11KM 6.42KM 7.2KM 本案 3公里生活圈 项目半径3公里生活圈内无生活配套 南北朝向户型为主力 朝向分析 项目绝大多数产品为南北朝向 少数边套东西朝向 70%以上产品透风采光性好 项目为4梯32户，电梯使用率高，高峰时拥挤 产品认知-朝向 产品配比 户型配比 本案30-50㎡合计551套，占总套数的87.74%； 其中40-50㎡的合计352套，占总套数的56.05% 纯粹小户型，30-50 ㎡ 为主 层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积 代表户型 户型开间太窄，采光不佳；部分房源暗间通风不佳 在LOFT同类产品中，户型设计中规中矩 户型分析 【规划配套】 江北边缘地段 加工型工业区内，生活配套与氛围缺失 规划孤零零的四幢楼被四车道马路横断、没有其余配套 规模小、物业类型偏小众 【产品小结】 LOFT的常规设计，与宁波之前产品对比，胜在精装修 小结-项目解读 PART2:竞争力分析-市场再读 宁波市与江北区历年GDP走势 江北区GDP占宁波全市GDP比重不足5%且近年来比值不断降低； 江北区三大产业工业比值40%以上，远远高于海曙、江东区水准; 江北区第三产业发展滞后，人口增长远低于其他区域 江北经济数据研究 江北人口密度研究 宁波市老三区人口密度示意图 江北区人口密度较低 尽管近年来人口不断增长，但是与海曙、江东人口密度仍有较大差距 江北区人口平均密度约1123人/平方公里 慈城人口密度约550人/平方公里 洪塘街道西片区人口密度约100人/平方公里 庄市街道、洪塘街道中心区人口密度约2000人/平方公里 湾头区域越靠近三江口人口密度越高，接近8000人/平方公里，新三江口人口引入尚未展开，约估为3000人/平方公里 区域人口密度低，短期未来人口导入性弱 工业区 江北区域内部划分 江北区以城市综合体为突破口，全力发展以下区域： 湾头休闲商务区——新三江口 杭州湾大桥宁波门户区 荪湖旅游度假区 核心滨水区 宝庆寺地块商业 第三产业是未来发展重点 核心滨水区 新三江口 宁波西大门 荪湖旅游 宝庆寺 本案。。。。。。