红海中，创造一片蓝海 圣联合肥磨店项目营销思考与规划探讨 合肥开启 核心思路提炼 【壹、策略前思考】 ————学习冬泳 ————山水之外，发现城市的人文原点 【贰、读城】 【叁、品地】 ————远郊飞地？近主城宜居板块！ 【肆、谋略】 ————时间换空间、类型换客源——总价是金 【伍、定位】 ————外城、内城：一个项目，两种表达 【陆、战役】 ————多产品线同步发售、冰河期的引爆之战【壹、策略前思考】 学习冬泳 当海啸不再是传说 3月16日合肥限购令出台，本地人三套房限购 海啸前夜，我们今天的抉择 刚需首置产品 明星产品 低总价投资产品 调控下的合肥市场简述：大户型基本滞销，低总价产品与类型化产品成为近期市场亮点。 大户型基本滞销 65㎡ 73㎡ 112㎡ 伯益经典华城 MINI墅 87㎡ 36㎡ 40㎡ 45㎡ 富仕广场 天启观点：调控下市场三类产品可能热销 – 首置产品（低总价）、终极改善、类型化明星产品 终极改善 – 跳过首改直接成为再改 首置产品 – 总价是关键、低总价投资产品也将受到追捧 明星产品 – 符合市场需求的类型化产品 挑战与机遇：三大危机，一种转机 危机二 地缘性客户缺失 危机三 调控下的需求骤减 磨店原有人口基数较少 动迁户有动迁小区安置，户均2-3套 职教城老师收入较低，且有集资房 改善型置业（首改、再改）需求下降 投资性置业受限，且投资门槛提升 危机一 开发成本较高 土地成本较高 银行信贷紧缩 放大客户基数是关键 客户在哪里？我们看见的是一片树林还是一整座森林？ 核心使命：确保安全成功下的利润最大化 确保绝对成功 而非风险成功 资金的快速稳定回笼 投资与刚需客群的全覆盖 开盘引爆市场 战略目标 提升板块价值，完成客源结构更新 战术目标 确保开盘后的快速回款 两个目标：战略目标、战术目标 确定三个原则 实现两次置换 解决一个问题 基础客源不足的问题 类型换距离 时间换空间 总价是金 先求安全、再要利润 不要把鸡蛋放在一个篮子里 入市即将客源半径辐射全市 城市化配套呈现提升普通住宅价值 总价因素是从区域突围关键 高形象入市、低门槛爆破 多产品线同步发售 局限于区域内讨论本案没有出路 解决一个问题、实现两次置换、确定三个原则【贰、读城】 山水之外，发现城市的人文原点 合肥“141”发展策略旨在改变以往中心城区单中心和县城、乡镇分散无序粗放发展的模式。结合产业布局，以城市公共交通发展为纽带，促进设施共享、资源集聚、用地节约集约，构建多中心、组团式、紧凑型融合协调的发展模式。全面提升主城区，发展四组团，打造城市副中心。 1、一主城： 即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。 2、四组团： 分布主城周边，分别为东部组团、西南组团、西部组团和北部组团。 3、滨湖新区： 建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。 近年城市发展重心侧重西南，东部组团缺少政策性倾斜 东部组团资源与产业缺乏，城市化进程相对较慢 一心多核，城市呈“蛙跳式”向外拓展，而非“渐进式”逐层发展。 城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐渐形成 多中心是城市趋势，但老城中心地位与向心力不可取代 老城中心 东城中心 南城中心 北城中心 滨湖新区中心 高新区中心 西区中心 经开区中心 山在西、水在南，东部自然资源相对稀缺 本案邻近少荃湖湿地公园，但无绝对资源依托，且距离较远 大小蜀山 巢湖 磨店，李鸿章、王亚樵故里，人文气质浓郁 和议成，我必死！ ——李鸿章 吾敬其才、惜其识、悲其遇 ——梁启超 李毕生对外国的意图始终怀疑，他同外国人的所有交道中，都坚持维护中国的利益。 ——《剑桥中国史》 挖掘磨店名人人文价值，赋予板块以超越其城市地位的板块属性。 理想城市 生态 人文 产业 形态上是协调的 功能上是延续的 空间上是互补的、融汇的 （少荃湖生态公园） （李鸿章、王亚樵） （教育、旅游） 罗店新镇 经验借鉴 浦江新镇 北欧风情镇 意大利风情镇 高标准规划，美兰湖等配套先行，品牌开发商集体进驻。 超级大牌奠定基调，高端产品率先入市，轨道通车沸腾区域。 规划整体性、板块纯粹化、配套先行、高端产品入市 泗泾新镇 教训汲取 高桥新镇 北美风情镇 荷兰风情镇 土地出让无序且规模小、形成低价竞争态势，板块产品低端化。 配套缺失、容积率无统一标准，产品良莠不齐，上市量大形成价格低谷。 规划无序、缺失系统配套，入市产品缺乏远见 上海：“三城七镇”的经验与教训 创造价格 跟随价格