超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略 2 本报告的技术思路 项目开发背景 客户目标和问题 界定核心问题 市场潜力研判 区域与项目研判 项目市场定位 规划布局研究 开发策略建议 商业与古建筑结合研究 商业与文化结合研究 战略论证 策略论证 问题界定 3 项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘 项目基本资料 占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩 总建筑面积：拟规划10余万㎡ 土地性质：商业性质和公共绿地 项目背景 解放大道 彰德路 东风路 4 地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好 文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。 文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。 项目东侧为规划中的广场项目，目前还是一片荒地 规划中市政广场 项目西侧为正在营业的中环百货 彰德路 东风路 文峰北街 文峰南街 地块已平整，等待施工 项目背景 5 规划中 广场项目 本项目 临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大 文峰北街——四车道 文峰南街——四车道，两边设停车道，可放置160个车位 文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道 地块解析 公交站点：项目地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。 地块内有两条市政路：县胡同、三道街 6 周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升 文峰南街上的街铺档次较低 文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表 地块解析 作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。 7 历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 袁氏小宅 高阁寺 萧曹庙 文峰塔 钟楼 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地块解析 8 历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 袁氏小宅 高阁寺 萧曹庙 文峰塔 钟楼 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地块解析 9 由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件 项目地块中保留建筑萧曹庙 文峰塔 限高：项目建筑层数设为三层，<15米。 平面布局：保留中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。 风格：保留老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。 项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保留，谢家大院可进行迁址保护。 所有建筑高度不能超过H15m 地块解析 10 项目属性总结：四线城市 城市中心 强势人文资源 核心商圈边缘10万㎡大型商业项目 地块解析 地块解析盘点 临街面和可进入性良好，区位优势明显 丰富的历史遗迹和古城资源 老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大 处于老城区核心商圈边缘，人气有一定减弱，同时有中环百货失败的案例 东西有一定落差，历史古迹需保留 政府全力支持，要求项目尽快动工。。。。。。