2014-2-9
万润东海步行街项目发展战略及整体定位
谨呈：江苏万润房地产开发有限公司
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[2006]GW03
本项目世联所做的工作
工作内容
客户沟通
地块考察
政府部门访谈
收集基础资料
典型项目调研
专业人士访谈
客户访谈
第一阶段
市场调研
第二阶段
报告撰写
公司评审
第三阶段
中期沟通
确定研究思路
撰写项目主体报告
公司评审
修改调整
工作内容
工作内容
汇报
反馈调整
本次报告解决的核心问题
根据合同约定，本次报告重点解决项目的发展战略及整体定位，并在开发策略、经济测算等方面进行延展
我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
项目开发策略
经济测算
项目发展方向
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
本项目位于连云港市东海县城中心繁华区域，属于旧城改造项目
东海北路步行街
东海实验中学
果园路
利群巷
海陵东路
占地面积：99.4亩，约6.6万㎡
土地价格：1200万元，利息支出400万元，拆迁及补偿费用另计
容积率：1.3-1.5，商住办公一类用地
基本指标
拆迁4万㎡，包括住宅3.5万㎡、沿街商铺5000㎡，涉及208户居民
开发条件
半径500m
基本概况
东海县是连云港下辖最大的县，距离连云港40km
东海县
万润地产和南茂地产合作，万润关注项目可行性，由此决定是否介入进行主导开发
地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作。万润强调项目的可行性，如可行，拟以现金入股，主导项目开发
开发背景
介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行
原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题
村民对目前居住环境不满意；
村民对改造持支持态度
一般村民要求拆赔比1：1；
补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿；
补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施
资料来源：访谈整理
改造主体：政府主导，开发商执行；
安置方式：村民选择就地安置
拆迁难题
地块所在位置的茅墩村为东海县城发源地
总体看法
对改造的看法
对补偿的看法
拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠，且依靠政府力量
本项目是东海最早的原住居民聚集地，居住人数多，安置房体量大，成本高；
本项目拆迁要依靠政府，力度要大；
东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，目前拆迁处于敏感时期
村民心里希望被拆迁，但是条件要优惠，并且前期支付保证金；
早期拆迁一般按照成本造价×拆迁面积=补偿费用赔偿，另外还给被拆迁人地皮的形式
拆迁难题
拆迁访谈1——东海市某工商人员
拆迁访谈2——某个体施工人员，被访人姐姐的房子被拆迁