谨呈：贞元房地产开发有限责任公司 启动“中心” ——枫林水郡三期项目整体定位与物业发展建议 开发目标及项目界定 开发目标及项目界定 市场背景扫描 核心问题及发展策略 项目定位 物业发展建议 各类项目开发战略目标回顾 打造区域兴奋点 着手城市环境改造 轻机厂项目 枫林水郡项目位置 项目规划条件 规划技术经济指标 总占地：3.3万平米 总建面：8.8万平米 地块四至 钢花路西侧，南至文峰大道，北至文源大道，西临汽车客运站 殷都区 法院 规划物业功能 写字楼、商业、酒店 文峰大道 钢 花 路 殷都区政府 城市公园 枫林水郡三期 地块D 地块F 项目本体条件 资源条件： 紧临城市主干道文峰大道，交通便利，昭示性好； 钢花路直达安钢大门，距离1.5公里左右； 项目周边殷都区政府、法院等政府机关云集； 地块西侧与安阳汽车客运西站及公交停靠站相邻，东侧规划为铁西城市公园； 临近安钢家属区，约10万人口； 枫林水郡+西扩大盘项目，总居住面积近60万㎡，带来了大量居住人口。 限制条件： 政府希望物业形象能够展示城市形象，对建筑体量和形象有较高要求。 汽车客运西站 殷都区 法院 枫林水郡三期项目开发目标 战略目标 开发要求 启动区域中心化，给足市场信心； 展示未来区域中心形象，激发区域价值。 政府----建筑能够充分展示现代化城市形象，改善城市面貌。 开发商----配合政府目标，同时尽可能回避市场风险，实现收益。 项目界定和愿景 通过对项目所承担的战略任务、开发目标和本体条件分析，界定项目属性为： 三线城市产业区 大规模都市综合体项目 标定未来西区中心的—— “城市活力眼” 项目愿景： 都市综合体（HOPSCA） 都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或街区建筑群体。 都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 已经向多种业态之间进行互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计的要求较高