金地格林春岸北区别墅价格策略
目录
一、定价策略 二、别墅楼市环境及产品分析 三、北区/南区别墅均价 四、北区别墅价格表形成
定价策略
Part1
春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。 别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！
2011年春岸别墅销售目标为43套。 根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：
南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡

高性价比的价格优势
快速走量
2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件

别墅定价策略：
销售策略 逆市下，打开市场，形成热销 快速走量，抢占市场先机
价格策略——以高性价比的优势实现快速销售
别墅楼市环境及产品分析
Part2
2010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年

2010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米

销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。 价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套

2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势，2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力

2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所卖套数为79套，成交量相当小。 片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的产品，2010年并未推出新产品。 2010年，片区项目整体市场推盘量相当小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的消化时间

2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非常不理想。 2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，导致下半年销量情况明显下降。 新政后，别墅成交情况非常不理想，导致2011年别墅推售压力剧增

竞争对手产品分析一：万科高尔夫
项目产品：产品舒适度欠佳，但景观设计较好；
项目本体分析
地下室
一层
二层
三层
联排：298平米（五房两厅四卫）
中庭
中庭
含有中庭，增加了采光面；6米面宽太窄，25.7米进深过长；露台、庭院较多，但地下室面积过小；别墅全部临湖，景观面较佳私密性较差，与高层距离较近竞争对手产品分析二：银湖翡翠
项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧
项目本体分析
一层
二层
地下室
项目产品别墅面积（地上建筑面积）有260平米左右。优势在于别墅均有独立双车位和较大面积的地下室。 从别墅的户型图可以看出，别墅的整体设计风格显得有些相对陈旧

别墅产品
本项目北区别墅产品分析：三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好
北区别墅
北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好

北区别墅的位置说明： 南面与南区别墅和10#楼相邻 北面为紧邻北区公园。 东面、西面为宽阔湖景
北区公园
北区别墅的产品说明：共59套联排别墅
景观上： 21、23、25栋别墅景观资源最好 11、16、19、22、24栋01号房湖景资源最好 21、18、15、13栋东边端头别墅湖景资源最好
产品上： 280平米的产品多个庭院，在户型上优于260平米的产品 11、16、19、22、24、25栋的01、02号房和1302、1303、1503、1504号房共16套别墅是单车位。
私密性上： 11、12、13栋的紧邻10栋高层，私密性较差
采光上： 11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25栋别墅端头户型的采光优于中间户型
项目别墅产品主要卖点： 1、三重庭院，360°全景露台。 2、大面宽、短进深，9米调高客厅。 3、主人全层私属尊崇空间。 4、配送约120㎡地下空间。 5、顺势建房，坡地建筑。 7、超大落地窗，兼顾景观与私密性。 8、地下阳光车库，部分为双子车库。
北区/南区别墅均价
Part3
别墅成交客户核心关注点——
从武汉客户敏感度看，客户核心关注的是 项目的片区 交通的便利性 配套的完善性 别墅产品体现的档次
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