奥斯博恩下半年整体营销策略部署 目录 第一篇：南京别墅市场成交分析及重点个案跟踪分析 第二篇：销售目标提出及销售难点的分析 第三篇：项目下半年整体营销策略制定思考 第四篇：推广节点的安排 第五篇：阶段推广主题表现 第六篇：策略保障体系 第七篇：媒体组合及细化表现 第一篇：南京别墅市场成交分析及重点个案跟踪分析 分析：淡季不淡，环比6月份逆市增长12.7%，自07年6月份以来月度成交量首次迈上9000套大关，迎来历史上最好的“卖房时代”。7月份全市新建商品住宅成交9195套，环比6月份增长1148套，增幅12.7%;较去年7月份同比增长168%;较07年7月份增长24% 09年1-7月份南京市商品房成交情况分析 注：以上数据均来源于网尚 分析： 月度上市量重上5000套，环比6月份放大56%，但依然杯水车薪，供不应求。 7月份全市新建商品住宅上市5319套，环比6月份增长1905套，增幅55.8%，月度上市量经过5、6月份下降到3000多套之后重新回升到5000套以上。 由于成交量释放过大，上市量放大一半的增长幅度并没有改变供不应求的格局，7月份新增房源的供求比仅0.58，依然处于供严重小于求的状态，这也是房价继续快速上涨的主要原因。 供给远远小于需求，有效支撑价格非理性快速上涨，后续随着上市量的提升，整体市场会越来越趋于均衡，正由于上市量不足，近期房地产市场价格出现大跌可能性不大 09年1-7月份南京市商品房上市情况分析 注：以上数据均来源于网尚 分析： 库存房源下破3万套，消化周期降入历史最低点。 7月份，全市库存房源下降3595套，月末仅剩28204套。 按照1-7月份的平均成交量计算，库存房源的消化周期仅为4个月，也几乎创出了历史最低点 09年1-7月份南京市商品房存量情况 注：以上数据均来源于网尚 09年1-7月份南京市商品房成交面积与成交量情况分析 分析： 大户型热销，全市平均成交套均面积攀升3.2㎡至119㎡。这与市场供应不足也存在一定的关系，前期消化小户型，后期消化大户型。 7月份，全市住宅成交的户型120㎡以下中小户型的成交比例有所下降，120㎡以上中大户型出现热销。 80㎡以下和80-100㎡的小户型分别下降了近1个百分点，100-120㎡的中等户型下降了2个百分点，120-140㎡和160㎡以上的户型分别上升了近1个百分点，140-160㎡的大户型上升了2个百分点。 大户型热销带动全市成交套均面积在7月份攀升3.2㎡至119㎡，自4月份以来连续上升3个月、上升近14㎡，较正常月份和年份高出10-15㎡左右 注：以上数据均来源于网尚 09年1-7月份南京市商品房成交价格情况分析 分析： 低档房源成交比例大幅下降，中档房源小幅上升，高档房源大幅上升，房价中枢的上升趋势完全确立。 由于浦口的房价纷纷上调到4000元/㎡以上，致使4000元/㎡以下低档房源的成交比例大幅下降一半，仅占全市总成交量的11.62%;4000-5000元/㎡和5000-6000元/㎡中低档房源的成交比例均基本持平;6000-8000元/㎡中档房源的成交比例小幅上升了3个百分点。 受到江宁房价上移的拉动;8000-10000元/㎡中高档房源小幅下降了2个百分点，同样是受到奥体、城东等板块部分房价上移到万元以上的影响。 受投资需求和改善型需求释放的刺激，以及奥体、城东等板块部分房价上移到万元以上的升级提档刺激，10000元/㎡以上高档房源的成交比例大幅上升了10个百分点 注：以上数据均来源于网尚 09年上半年南京别墅市场存货分析 分析： 截止上半年南京别墅房源，共有房源约470792 ㎡，仙林及溧水两大板块可售房源位居各板块前两位，其中仙林板块，占全市总量的39%，而溧水板块为24%。 从现有可售房源看以09 年南京别墅消化水平尚可消化25 个月，这表明目前南京别墅可售房源略显饱和。但是基本上还是以远郊别墅为主，市场供应量大 09年上半年南京别墅市场供货分析 分析： 上半年南京共新增别墅房源约192180.03 平米，各板块仙林板块部分别墅项目为保证快速走量因此在今年推出的房源较大， 其供应量占到总量的61.55%。而高淳板块最少，没有推出新的房源 注：以上数据均来源于网上 09年上半年南京别墅市场销售情况分析 09年上半年南京别墅市场销售情况 分析： 全是上半年别墅总成交16多万平方米； 江宁别墅与仙林别墅在09年上半年销售量最高分别达到46000方及41000方左右， 从销售情况看，江宁别墅市场与其住宅市场有相似之处，其销售较高主要由于在售别墅数量较多，单个项目销售并不十分突出。 而仙林板块别墅则单个项目走量较高从而拉动这个板块别墅市场销量提升 注：以上数据均来源于网上 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看