制订 ‘世爵源墅’自己的市场法则 －‘世爵源墅’营销策划安排 别墅市场的解析 房地产是一个局；别墅是一个局；我们的对手－买房人也是一个局；要破局，先要入局！ 北京别墅市场印象 市场篇 北京的别墅印象，传统的就是机场路，就是西山，就是 温榆河，要么靠近机场，要么有山有水，其实根本还是 有钱，经济发达了，别墅也就有了，两者就像一对孪生 兄弟，只不过经济是哥哥，别墅是弟弟，先有哥哥，后 有弟弟；于是，有了BDA经济技术开发区，就有了亦庄的别墅；有了CBD，就有了京沈高速的别墅 别墅印象 BDA,没有山，也没有水，京沈高速边的别墅也 不依山傍水，出来一个就被市场消灭一个； 看来，别墅的文化生活才是市场所真正需要的 别墅印象 别墅解读 从市场现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置率较高，这说明市场的供给和需求较为严重存在错位的现象； 因别墅市场的行业利润率高，门槛较低，导致开发商进入这个市场的数量较多，使整个市场的开发量较大； 市场供应结构不合理，中高档别墅的比例过高，达到了50%以上； 北京的别墅大部分在克隆的是北美或欧洲的风格，同质化严重； 随着经济型别墅的进入，别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异化。精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代 区域别墅印象 应该说：京沈高速边的别墅之局是个好局！ 京沈高速边的别墅之局 近几年，京沈高速沿线别墅带逐步形成，以交通便利性为地区的 主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价 格普遍以中低价位为主，大规模的开发也使各项目自成体系，但 未形成类似温榆河和京顺路一样的集中热点。但是不管是康城2－香草天空，还是安德鲁斯，虽然价格不像机场 路动辄3000美金，可从后，开发商几乎就没有犯过愁 京沈之局的棋子们 京沈之局的棋子们 京沈之局的棋子，现在实际寥寥无几，开发商们非常聪明的错开了 入局的时机，没有形成真正的正面竞争。从起，由于合适的产品定位、合适的推广安排，相继得到市 场的认可，销售率不断攀升，我们也不妨来看看： 康城 产品定位： CBD湖景叠拼别墅 产品卖点： 项目总规划100万平方米 20万平米的高尔夫公园 6000亩的天然绿化林带和25平方公里的绿色稻田 产品均价：6000 安德鲁斯 产品定位： CBD高尔夫原乡别墅 产品卖点： 高尔夫球场 高尔夫园林景观 产品均价：9000 安德鲁斯 项目产品分布： 产品面积区间 产品解析 水郡长安 产品定位： 看得见国贸的联排别墅 产品卖点： 通惠河水景 长安街上再现长安 产品均价：6500 俗不俗，俗！又是CBD，是的，又是CBD，留意一下，他们的诉求却是CBD以外的一种差异性生活状态的描述！重要的是：他们成功了！ 产品诉求： 在CBD工作，在香草天空下浪漫生活； 在这里，建筑固守高尔夫的礼仪； 产品定位： CBD湖景叠拼别墅 CBD高尔夫原乡别墅 看来，生活的文化不可缺失！ 看来，别墅的生活文化更不可缺失！ 做别墅，需要精神文化的力量！ 总结：从区域内市场需求状况我们可以发现高品质的， 具有丰富生活文化的联排别墅项目比例较少，加之本 地区的逐步成熟性和发展方向的明确，以及依托高速 的便捷交通，市场需求还会进一步增长，远未达到市 场饱和状态。 市场总结 世爵源墅的产品解读 产品篇 为既有市场规则所困 本项目作为Townhouse产品，所处区位无优越的自然景观可言，不具备天然休闲生活品质 通州作为北京新城，历来被视作分散内城居住压力的区域，并不被认同为具有高尚居住氛围的区域，我们要向京沈高速靠一靠 就区域而言，本案没有突出附加值，仅有的水景附加值被现实击穿 世爵源墅的局 以追求“大”到追求“生活舒适”，再到“精神的品位”，自古以来别墅的居住者就是讲究的精神贵族！ 世爵源墅，应该扭转这种被动的局面——我们应该既体会项目物理属性的浮华，又提供给需要她的人一个展示自己是精神贵族的机会！ 世爵源墅的局 先来看看联排产品 世爵源墅最大的供量是联排，同时最让人难以琢磨的也是联排，不完全理解它，吃透它，别说开发商，我们自己都不会同意，于是我们决定对联排产品进行深入解读，经过840分钟的你来我往，经过数次联排产品购买者的面谈和夜晚的电话询问……我们终于有了一个可以素描的对象！ 以联排别墅、叠拼别墅为主的低密度别墅社区； 生活空间得到最大程度的利用，功能一应俱全，当然为了生活的舒适也有奢侈的休闲空间足够排场； 以前180-260平米寒酸的联排TOWNHOUSE在这里你是找不到的，324以上的面积应该会满足舒适生活和面子的需要； 不用独栋的钱却享受了独栋的生活空间和品质，两者没有什么不一样，如果再走十几公里甚至几十公里也能买个独栋别墅，愿意天天这么累，我们也没有办法； NO.1——别墅的渴望： 有天、有地，才是别墅 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看