目 录
市场调查与分析篇 20
前言——开发历史 20
一、发端——燕莎商圈 20
二、发展——商圈的衍生 20
第一章 区域公寓市场分析 21
一、高档公寓供应分析 21
1、相关区域供应分析 21
2、典型案例分析 37
3、市场供应分析结论 44
4、市场形势判断 45
二、服务式公寓市场分析 46
1、分布及供应状况 46
2、客户群 49
3、出租状况 49
三、需求分析 49
1、公寓需求问卷调查分析结论摘要 49
2、凤凰城一期客户深访分析摘要 53
第二章 写字楼市场分析 54
一、北京市写字楼市场整体状况 54
1、写字楼供应量有增无减 54
2、呈现地区性“二元现象” 55
3、从写字楼销售整体趋势分析，写字楼需求呈刚性 56
4、需求市场逐渐以国内买家为主 57
5、写字楼租务市场租金呈下降趋势 57
6、租务市场呈现多种特征 58
7、2003年北京三大中心功能区写字楼供需预测 61
二、三元桥写字楼市场在北京整个市场中的位置 61
三、区域市场供应分析 65
1、规模及档次 65
2、设备及配套 66
3、租售比例 67
4、租金对比 68
5、入住率 70
6、主要客户分析 70
四、需求调查分析总结 70
第三章 商业市场分析 71
一、北京商业市场总体状况 71
二、相关区域商业（百货零售类）业态分析 74
1、国贸商务区 75
2、亮马河商务区 77
3、朝阳门商务区 79
第四章 酒店市场分析 83
1、北京整体市场供应现状 83
2、三元桥周边酒店供应现状 83
3、市场需求状况分析 85
4、机会分析 85
市场调查与分析篇
前言——开发历史
一、发端——燕莎商圈
北京东北部地区整体高档形象的形成，最早发端于燕莎商圈。燕莎商圈是北京最早兴起的集酒店、商业、办公、居住、娱乐为一体的综合性商业区，目前与CBD（国贸地区）和建国门-朝阳门一线形成三足鼎立之势，共同构成了繁荣的东部地区

燕莎商圈以燕莎购物中心为中心，周边沿东三环及霄云路分布了大量的酒店、写字楼、外销住宅和娱乐设施，西侧和东北侧是使馆区，沿东三环从三元桥可以非常方便地进入机场高速路。由于毗邻使馆区，燕莎商圈与其他两个商圈相比，生活气息更加浓厚，酒店和外销公寓更加密集。相对而言，写字楼的密度则较低，档次和客户群也与其他商圈稍有不同

燕莎商圈起源于周边强大酒店业的支持。在它周边有昆仑饭店、亮马桥大厦、长城饭店、希尔顿饭店等，密度远远高于其他地区。最初进入中国的外国企业的员工大多居住在这些酒店中。但是住酒店的费用较高，相比之下居住在高级公寓中更为经济，在这种需求的支持下，燕莎周边的高级公寓相继出现。由于这里的居住氛围浓厚，在东部形成了这样一种现象，就是很多外籍员工在CBD等地工作，在燕莎周边居住。燕莎商圈作为一个高档居住区而渐渐成为整个东部的“大配套”

调查表明，燕莎商圈现有较为密集的公寓供应。在这些有利条件的依托下，未来几年这里的公寓供应还将层出不穷。在东部三环、四环的发展过程中，燕莎商圈与酒仙桥一带将形成整体，依托机场高速路形成一个以酒店、公寓为主体的商业带，作为国贸商圈的居住支撑

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