项目定位 实施计划 项目分析 区域市场 PART政经焦点 开发洼地 新一轮投资建设高潮即将来临，区域投资力度急剧加大，以市府建设和地铁的修建作为节点标志，经开区域建设进入加速发展期，中心商务大区初现雏形 中心商务区初现雏形，经开区地产开发进入快速上升通道期 区域交通条件的改善以及城市副中心建设对商业、金融、娱乐、地产开发等的有效吸附，使得该区域成为西安最具发展和增值潜力的投资和地产洼地，一线品牌开发商如绿地、经发地产等相继逐鹿经开 区域市场 需求多样 产业影响 招商引资的大力增强，入住经开企业加速增多，包括未来几年区域建设力度的加大，居住和商业及办公需求剧增，对于住宅、办公用房、配套商业设施等需求加大 经开区制造产业集群初现规模，陕重汽、中钢、中集等大型实力企业先后进驻经开区，相关配套企业随后跟进，产业人口成为未来几年的不可忽视的客户增量 产业人口客户激增，产业化引发需求多样化 区域市场 高门槛和减收益的双夹棍，多机会和同质化的风火轮 政策环境 国六条、土地增值税、物权法等相关政策法规的出台，抬高了开发门槛和难度，减少了开发的实际收益，房地产开始追求精细化和规范化 市场竞争 未央大道沿线因城市规划的要求，大都为综合性项目，功能接近，同质化竞争激烈，在产品功能过关的前提下，如何营造项目独特卖点成为关键 区域市场 重大事件 地铁2号线开工在即,市政府新址建设紧锣密鼓准备中，所引发的商机和建设大蛋糕全国瞩目，地产企业同样也关注：地铁商机分布强弱如何影响功能定位， 产业规划 西安产业布局调整,土地价值利用合理化, 06年07年企业迁移执行力度大大加强,较多城内和二环沿线企业、中小实力企业搬迁入经开区工业园区, 为区域经济发展和人气聚集奠定基础，产业迁移引起的企业团购和商务、办公、日常消费的突增、 场外四张牌：地铁、市府、新入企业团购、 多种开发合作 区域市场 地段分析 PART交通：经开中心第一线 项目地块位于经开区建设最为完善的未央大道上，南北贯通，交通便利、经济氛围要远领先于文景路，朱宏路等干道，投资建设最为密集，城市形象相对优美 地段分析 二期发展地区 综合功能潜力很强，目前未央路沿线凤一路到凤四路区段建设基本成型，而张家堡周边主要为市政府新址及相关公用建筑的规划区域，凤五路成为下一轮投资的热点区域 北郊由线状开发向面状开发过渡 地段分析 地铁2号线途经项目地块，周边地块由于规划及土地价格等原因，都会修建商业物业。北郊现在商业物业类型单一，项目地块所处区域必将成为北郊的商业核心地段 未央大道建设热点递增段 地段分析 规划要求项目及周边地块全部为商业用地 地铁站带来的人流及地铁和商业的紧密结合 凤城七路形成的住宅核心区 凤城一路至四路的成熟区域 黄金十字，未来北郊商业核心区 地段分析 产品分析 PART高密度，高容积率住宅，室外公共空间（绿化面积，小区景观较差） 产品分析 45X45米的三角形公共绿地，供B，C座500多户居民使用，小了点 商场的卸货通道，停车场通道，消防通道，此处为公共空间，老人，孩子无法进行娱乐，休闲功能使用 购买意图 高密度，高容积率住宅，室外公共空间（绿化面积，小区景观较差） 产品分析 购买意图 户型选择 客户年龄分布统计 纯南向住宅较少，纯北户，纯西户住宅较多，临街住宅较多，尤其是三室户，可能会产生一定的抗性 产品分析 配套选择 置业次数 户型总体认可度较高，但客户选择偏差性较大！ 客户对于户型的选择 类型选择 集合体 步行街 项目认可 户型选择 楼号选择 成功的产品定位 个别户型（总价）比例过大，给销售造成一定难度 客户对于户型的选择 购房因素 地段选择 项目认可 类型选择 地段认可 集合体 ◆项目地段和类型获得客户认同 ◆政府行为对客户影响深远 ◆区域项目大配套基本一致 ◆项目细节配套备受关注 步行街 客户对产品细节关注 客户对于区配套的反应 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看