万科城市高尔夫花园2008年度营销策略案
合富辉煌房地产（东莞） Hopefluent real Properties 2007.11.2
高尔夫已经是一个有生命力的成熟盘 拥有低调、内敛、不张扬的独特气质 一切都那么从容、淡定
本案宗旨
高尔夫一路走来，波折起伏，有经验也有教训，更多的是收获。 历经3年，无论是销售速度、还是营销手法都不断缤纷出彩，但毋庸置疑，进入08年，由于市场的变动、新政的压力，产品的推陈出新，客户置业特征的转变，居住文化或潮流通的变迁，以及我们对项目不同思考的方向，都将影响接下来的营销工作。 本报告希望能为大家：排除干扰，理清思路，明确方向。
汇报思路
Part 1 项目要实现的四大目标
Part 2 市场环境分析
Part 3 08 年新品分析及客户描述
Part 5 营销策略核心布署
Part 4 营销策略节奏安排
Part 1 项目要实现的四大目标
Ⅰ全年销售目标
具体货量明细
约9亿
800套
实现08年全面清盘
销售金额
销售套数
销售面积
约10万㎡
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Ⅱ 销售利润目标
价格的顶峰
争取实现均价： 情景美墅10000元/㎡ 高层洋房9500元/ ㎡
如何有效拔高项目形象？提升货量价值？ 创造项目价格顶峰，追求利润最大化, 是08年面临最为严峻的压力。。。
努 力 实 现
Ⅲ 客户满意度目标
NO.1
客户满意度评比
争 取
在争取成为东莞万科第一个全面、快速清盘项 目的同时，加强客户服务考核,争取满意度评比方面 取得冠军榜主,做到NO.1
打造东莞万科 第1个 完美收官之作
Ⅷ 形象目标
打造东莞万科完美收官之作
1、全面打造东莞万科第1个 收官之作
2、灌输万科品牌理念，树 立东莞标杆完美社区
“健康●和谐●人居“
3、维系客户感情，提高客户满意度、忠诚度，为其它在售项目输送客户口碑资源
业主动动会
业主足球队
老年人登山队
Part 2 市场环境分析
宏观政策背景
银行
开发商
消费者
自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点 自2007年9月25日存款准备金率调至12.5%
对项目资本金比例达不到35%项目 对四证不齐、查实有囤地囤房行为的企业禁止发放贷款， 不接受空 置3年以上的商品房作为抵押物， 不向开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，四项措施收缩信贷供应。
新政对贷款购买首套自住房的政策不变 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公 布的同期同档次基准利率的1.1倍 贷款首付款比例和利率水平应随套数增加提高 不再发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款
小结： 1、受新政影响，明年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在； 2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。