2017-06-04 凤来小区价格初判报告思维导图 常规发展下的价格判断 初判价格的基本背景 项目背景回顾 市场背景回顾 市场比较法 收益还原法 提升价格的方向 风险控制关键因素 招 商 展 示 推 广 招 商 客 户 市 场 2017-06-04 初判价格的基本背景 1、项目背景回顾 2、市场背景回顾 3、客户分析回顾项 目 背 景 回 顾基 础 数 据 销 售 时 间 商 家 意 向 展 示 条 件 5 月 份 没有意向商家 售楼处、形象墙、商业橱窗、商业包装市 场 背 景 回 顾 东莞商业判断 竞 争 判 断商业市场分析结论及启示 整体商业市场03年开始放量，06年达到高峰，但受到整体经营不景气的影响 集中商业受到较大的挑战，大型超市经营较为理想 商业街的销售主要以打包销售为主 传统的商业街经营较为理想，但档次不断下滑，中低档经营理想 商业街售后招商受到较大的阻力 商业市场总结 启示 打包销售可以很好的解决二、三层的销售，但价值实现不高，且无法解决后期经营的问题 为保证后期的经营，在销售阶段必须提前考虑招商和业态控制，保证经营档次和租金的持续性东莞商业街操作模式对比操作模式总结及启示 操作模式总结 启示 招商的成功与否直接关系到项目的销售价格和速度，必须要进行一定面积和关键位置的招商。 经营好的商业项目基本为自己保留，统一经营管理 全部销售的模式中，建筑形式的创新和一系列提高商业氛围的建筑规划措施对于后期经营至关重要 带租约销售，售后由商业经营公司统一经营管理，对于销售和经营的促进作用明显 先销售后招商，可能会遇到因招商不利，影响后期销售的风险客 户 分 析客户分析结论及启示 客户分析总结 启示 能否在销售时，让客户感知到项目的价值是关键 能否在销售时，让客户感受到回报前景 客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益 投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机 客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价 中层消费客户正在形成和壮大 高层客户对于购物环境、品牌要求最高 中层客户对于购物环境、品牌、娱乐性等一站式服务有较高的要求 中低层客户对于商品价值最为关注 中层客户对于本项目提高档次和后期经营租金的持续性有较好的帮助 如何提高购物环境、品牌、娱乐性等一站式服务成为本项目吸引中高端消费客户的关键 提前招商、主力店引进是吸引客户的关键动作 2017-06-04 常规发展下的价格判断 1、价值分区 2、价格判断 市场比较法 收益还原法价 值 分 区项目商业价值评价——优势与劣势鲜明 1、2、3区临街，特别式1、2区为本商圈商业价值最高的区域，昭示性好，且周边租金高 6、7区位于项目内端，商业人流引导存在较大的难度 虽在地块6、7设置了景观点和较大的广场区域，但目前的规划缺乏亮点，无法成为客户必到的区域，可预见地块6、7的销售和经营将遇到一定的障碍426 7246高 低 商业价值 详见《凤来小区商业价值评价打分表》项目价值分区 外街＞内街＞二层、地下一层 二层、地下一层价值=50%内街价值 内街价值=50%外街价值 外街： 凤来路＞向阳路＞小区路价 格 判 断 市场比较法 收益还原法本项目商业属性 ①区域——位于成熟片区， 繁华商业地段 ②商业形态——中型规模的商业街 ③ 商业类型——街铺 北区的销售价格将受南区销售情况的影响，因此以下仅做南区销售均价的初判市场比较法：选择参考项目 说明：选取东莞典型商业街，并根据外部因素和内部因素进行对比打分 19 外街静态比准价 根据市场比较法，外街比准均价为42300元/平米 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看