华清冠县教育北路项目可行性研究报告
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报告逻辑分析图
客户目标
可行性研究
分 析 方 法
项目结论
针对冠县教育北路项目是否具有投资价值进行研究
本体研究
明确本项目的优劣势，是项目定位的基础条件
宏观经济研究
研究冠县经济基础和发展，是房地产发展的基础
房地产市场研究
分析冠县房产发展状况，是项目定位和经济测算的依据
项目机会分析
结合本项目入市时间，研究市场现象，是项目定位的直接依据
项目初步定位
根据以上综合分析，明确项目定位，是经济测算的直接依据
项目经济测算
通过经济效益分析等，判断本项目的经济可行性
可研结论和风险提示
结合宏观经济和房地产市场，对本项目全面考虑，提出项目投资建议
报告大纲
一、项目本体研究 二、投资环境研究 三、项目机会研究 四、项目初步定位 五、经济测算及可行性分析 项目本体研究4
地处冠县县城核心区外围西北角，非传统居住区认知，位置稍显偏远

县政府
冠县县城中心区
项目地理位置
本项目位于冠县县城西北部，紧邻教育路北端和北环路，距离县城传统中心区约2公里，骑自行车时间约10分钟； 项目地处冠县高三里庄，项目北面即为村庄，与农村的联系较为密切； 到本项目交通成本较高，在县城内部交通成本为1元，到本项目需要2元

项目紧邻省道北环路，是进出冠县的必经之路，为冠县的城市形象大道

本地块
省道北环路为双向四车道
规划中的白杨路
生产路
教育北路
交通状况
较为平整的教育北路
凸凹不平的生产路
路况平整宽敞的北环路
北环路绿树成荫，成为冠县人散步的地方
交通便捷，到县城和聊城通达性好。 周边北环路、教育路等路网通达性好，交通极为便利，可实现与县城、聊城的密切联系； 北环路为冠县形象大道，路况和环境都较为优越。 北环路为双向四车道，两旁拥有行人和自行车道，道路宽阔，路况平整。道路上绿树成荫，成为冠县环境较好的地方之一

北环路周边高楼林立，广场点缀，成为展现冠县城市面貌的门户

环境优美的金冠广场
冠县公路局办公大楼
冠县国税局大楼
北环路沿案正在兴建的高层住宅
目前周边生活氛围不浓厚，步行尺度内生活配套缺失，未来金冠商场开业后，会有大幅改观

项目周边环境
项目南侧的林地
项目西侧的果园
目前项目周边以农田为主，居住人口较少，生活氛围不浓厚 项目东北侧的小区，尚未入住，其商业配套，金冠商城尚未建设。09年项目入住后，周边配套和居住氛围将大为改观。
金冠商场
北环路
名仕花园
果园
生 产 路
空地
加油站
果园
项目南侧的空地，未来要建住宅小区， 东北部在建的高层住宅为名仕花园，有4万平米的商业
教 育 北 路
地块方正，内部为现状果树，无特殊资源
地块内部的待拆迁的民房
地块内部的果树
本地块
省道北环路为双向四车道
规划中的白杨路
生产路
教育北路
地块内部的梨树
长约500多米
宽 约 200 多 米
本项目为冠县大规模、拥有学校教育资源的中高容积率住宅项目
项目经济指标
项目用地性质中，含有2.1万建筑面积的经济适用房，将对项目的形象和价格有一定的影响

项目本体资源评价紧邻冠县形象大道北环路，周边环境和发展前景较好； 项目属于目前冠县大规模项目，规模优势明显； 地块方正，拥有学校教育配套资源

在传统认知内，地块位置稍显偏远； 步行尺度内，周边配套稍显薄弱，生活氛围不浓； 地块内含有经济适用房，将对项目形象和价格造成一定折损

优势
劣势投资环境分析 城市宏观背景研究 冠县房地产市场研究
冠县位于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西向发展经济轴的西大门

城市概况
冠县位于冀鲁豫三省交界处，属于聊城境内。 冠县位于山东省最西部，在全省东西主要经济发展轴线——胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区； 县内路网交织，到达济南、北京、青岛等城市便利。 东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）” ；
冠县
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