通往城区自驾车交通便利，适合别墅项目出行方式
地块认知
生活配套
各类生活配套，主要集中在城阳中心商圈，相距10公里，周边300米内，缺少必要生活配套，因此本项目周边生活配套极其不完善
地块认知
自然景观
项目位于崂山风景区西麓，东侧书院水库，东南侧铁骑山
周边景观资源丰富，自然环境适宜居住
地块认知
地块四至
王沙路
空港路
规划道路
东侧100福山庄
项目北至王沙路，东至空港路，西、南至规划道路。
王沙路是周边的一条主干道，双向6车道连接青银高速、308国道、正阳路
地块北侧为高压线，对客户感官影响巨大
地块认知
地块现状
整个地块地势东高西低，高度低于市政道路；地块内部地块比较分散破碎，以小台地的形式出现，并且沟壑、暗渠较多。
1#地块高差最大，局部落差约10米；2#地块地形最为复杂，3#地块相对平整，4#地块高差也较大，5#、6#、7#地块随地势逐渐走低。
项目西北侧规划有回迁安置去，对社区品质影响较大
地块不平整，比较分散；地块落差较大，而且低于地平面，对未来规划影响较大
地块认知
主要经济指标
0.7的容积率及约43万方的开发规模，使项目具备以低密度产品为主的多元化开发的客观条件
地块认知
地块条件总结
景观
位于崂山风景区内，景观资源良好
配套
周边生活配套欠缺，主要配套都聚集在距离10公里处的城阳中心区
交通
紧邻青银高速快速主干道，交通较便捷
区位
位于城阳区近郊惜福镇，青岛市传统的别墅区域
城市近郊具有一定景观资源的低密度别墅地块
地块认知
区域竞争项目地块条件对比
地块北侧有高压线，地块地势低于地平面，而且地块比较分散
山地地形，北面果园和自然水系
青岛最大的崂山水库以北，地块内有活水系，且位于崂山西麓，坡地地势
本项目固有地块条件在区域内别墅项目中最差
地块认知
在地块本身状况并不占优的条件下，我们通过市场，看看本项目有何突破机会
市场分析
市场分析
宏观环境解读
青岛市别墅产品市场分析
区域别墅市场描述
青岛商品房成交走势
青岛市场上半年成交335.8万平方米，和07年全年成交量在355万平米相当。09年3月份开始全市成交放量，4、5、6月份已超过同期，其中6月成交达到了近三年的最高位，以现在的趋势来看，超过600万㎡，难度不大
青岛市商品住宅07-09年月度成交量分析
市场分析
城阳区量价分析
6月至今城阳区量价分析
城阳区市场今年如同大势，成交量有明显增长，上半年成交量环比去年下半年增长了60%。但是成交价格却下降了7.8%
市场分析
09年上半年整体市场呈现一个回暖迹象，成交量已经超过07年水平
市场分析
影响下半年市场因素
供应量
如果下半年和上半年市场有足够的新增供应量补充，尤其是提前去化库存的项目，立即加推新推，这样新增供应量对涨价现象应该会有所遏制
通货膨胀
政府调控
通货膨胀预期还是会促使不少客户投身楼市，但逐渐紧缩的信贷政策则有可能控制楼市新泡沫的产生
政府使用行政手段干预“过热楼市”的可能性还是存在的，经济适用房的加快建设以及增加土地供应量等都会调控现有的市场
市场分析
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