致 杭州万科 4月 当前形势下杭州（省内）外来中高端客户研究报告目 录研究背景 杭州房地产市场中很多中高端楼盘客户来自于浙江省内的其他城市，这一部分客户比例在某些楼盘已经达到30％以上，对此部分客户置业动机和需求的研究具有十分重要的意义 通过对宏观环境对各类外来客户需求（按照需求动机分类）的影响，尤其是外来客户需求时间和空间上的变化，洞悉宏观环境对目标客户置业动机及产品需求的影响，进而研究客户需求波动变化的影响因子和波动幅度 通过对杭州市外来（省内）中高端客户（以下简称“目标客户”）的基本社会属性、购房动机和价值观、目前居住状况、生活形态的深入调查研究，勾画目标客户的群体画像，深入挖掘其购房心理和产品需求特征，预判其未来置业时间点、动机和动线图，对目标客户进行价值观分类，及对应的产品类型选择 易居房地产研究院受杭州万科委托进行了本次研究 研究背景与研究目的研究目的 为了报告表述方便，以下将“杭州外来（省内）中高端客户”简称为“目标客户” 宏观环境对各类目标客户需求（按照需求动机分类）的影响，尤其是目标客户需求在时间和空间上的变化；解决“宏观环境如何影响目标客户需求”的问题 目标客户需求动机的种类，以及基本需求的波动情况，了解杭州省内外来客户在杭州置业的目的与投资心理偏好，并解析其波动情况；解决“目标客户为什么买房”的问题 目标客户需求波动变化的影响因子和波动幅度；解决“目标客户需求动机影响因素”的问题 目标客户典型特征的基本情况 目标客户价值观概况 研究背景与研究目的研究方法 只有当客户对产品的感知与其自身价值体系吻合时，才会做出积极的购买行为研究方法 研究方法：座谈会＋深访 业内专家（一对一深度访谈：3人） 开发商中高层管理者（小组座谈会：2组，每组5-6人） 杭州媒体（小组座谈会：1组，每组5-6人） 外来（省内）中高端客户（小组座谈会：3组，每组4人；温州2组，义乌1组；依据杭州万科客户名单进行预约）8 宏观经济形势及其对杭州房地产市场的影响 房地产市场短期价格波动主要受市场预期发生变化 政策导向驱动市场预期变化 投机逐利推动价格快速波动 经济环境改变未来预期 房地产市场长期价格波动主要取决于供需状况和经济成长 外部资金大量流入，导致购买力增强 政府宏观调控，导致市场预期走弱 政府宏观调控，导致市场预期走弱 货币贬值，导致保值需求提高 土地长期稀缺，导致供不应求 宏观经济环境变差，居民预期降低 房地产价格 日常生活必需品需求 投资保值金融品需求 生产要素供应（土地） 房地产市场具有日常生活必需品和金融投资品的双重属性 稳定的赠者需求和土地供给的下降保障长期市场价格上升 投资需求的剧烈波动则会导致短期内市场价格过度波动长期看好，短期不确定性因素较多 宏观经济形势及其对杭州房地产市场的影响 短期 不确定因素较多 长期 上升态势 从紧的货币政策 美国次贷危机 人民币升值 不确定因素较多，甚至有些深层影响会在才会显现 的整体经济运行状况难于预测 中国经济整体会持续保持上升态势 尤其是对长三角区域充满信心，经济发展更为迅猛 长三角独特的资源优势 长三角历史积淀从紧的货币政策对开发商的影响表现在资金链面临严峻考验，对购房者而言是贷款利率上升、房产投资收益率降低 宏观经济形势及其对杭州房地产市场的影响 开发商 购房者 贷款利率上升，贷款购房者偿付成本提高，压力增大 投资客房产收益降低，投资行为更加慎重 从紧的货币政策 “一季度这么严格的金融政策，到底维持多长时间。现在很多开发企业可能会过不了这一关。正如潘石屹提出的百日剧变论还是有道理的” “这一两年国家出台了很多房地产方面的政策，这些政策会对房地产市场主要是对开发商产生实质性的影响，资金趋紧，控制了供给” “对开发商来说，对他们影响更大的是银根紧缩，对整个资金的运作是最大影响，如果说经过一段时间的梳理，势必是一个优胜劣汰的市场” “觉得像现在银行来讲，银根紧缩，比较影响投资” 融资难度加大 尤其是对于中小开发商而言， 资金链面临严峻考验 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看