伟业认知——大盘优势
丰富与包容 规模效应 强 居住环境 好 配套设施 全 品牌效应 佳 物业管理 优 升值能力 高
伟业认知——大盘劣势
实力与考验 开发周期长 规划设计难度大 开发风险多 政策风险 市场风险 财务风险 管理风险 配套风险
伟业良策——复合链式营销
伟业支点 复合链式营销
伟业顾问
伟业经验——大盘实操
基于市场分析和本项目特质，伟业顾问量身打造—— 商住复合营销链式结构
链式结构
商住复合推广链
市 场 篇
市场篇
产品篇
营销篇
伟业认知——市场
伟业顾问就宏观市场、区域市场、商业市场和住宅市场等方面分别作了详尽的调查和分析得出以下认知点。 （详细分析内容见附件市场分析.ppt）
伟业认知：宏观市场
提示： 为了避免今后国家金融政策的变化对本项目产生不利的影响，加快销售速度，快速回笼资金，是开发商和伟业最应考虑的问题。
从宏观的角度看，我国经济总体过热现象较突出，政府将会力争在2－3年内实现经济“软着陆”；从微观的层面看，这也是国家为保护土地资源、加速地产业整合所进行的必要的调整

银行对房地产行业贷款收紧，整个房地产行业的资金链可能会出现问题，对整个行业带来较大的影响

伟业认知：商业市场
商业市场现状供应
从现状供应来看，区域内商业以自发型、生活配套型商业为主，升级商业类的休闲娱乐、商务配套量小，档次较低，有较大的市场空间

伟业认知：商业市场
商业市场潜在供应
由于区域内有大量的住宅项目的开发，而每个住宅项目都或多或少有一定量的商业配套，所以区域商业市场的潜在供应量很大。 对潜在竞争商业的预测分析可看出，潜在的商业多为住宅项目的商业配套，所以多以出售为主，持有经营的较少。从商业类型上来看，社区、生活配套型与升级型商业比例都有，而且比例相对会比较持平

伟业认知：商业市场
区域商业需求预测
商业市场结论
受利益驱使，区域内大量现有的和潜在的项目开发商都会尽量挖掘商业的价值。从目前所了解到的非配套型商业潜在供应的量己经与未来需求量比较接近甚至饱和，将来的商业市场竞争是非常激烈的。本项目需充分挖掘市场空间，塑造项目自身特色，才能在未来激烈的竞争中立于不败之地

伟业认知：商业市场
伟业认知：住宅市场
宏观住宅市场
市场供需两旺、压力仍存 在连续5年保持高速增长的发展态势之下，上半年北京房地产市场在经历了包括土地政策、金融政策宏观调整的影响，仍然保持了良好的增长势头，供应和需求持续稳定增长，整体市场呈现出较为乐观的发展态势

区域住宅市场
CBD
区域辐射
泛CBD
纯居住市场
交通
百子湾地区
众多的国际企业会集，已经为CBD的 国际化奠定了坚实的基础

世界上大城市的CBD，因为城市经济的快速发 展，都面临着区内土地资源日渐减少的局面， CBD向周边地区辐射扩展成为必然

从北京楼市的热销趋势，看出CBD东部的房产 项目持续升温，开发市场与销售市场都保持良 好势头

CBD的居住性需求向外转移，成为必然。一个 正在东移的CBD，正是纯居住社区的生活背景

本区域将成为未来与华贸、国贸等地区相毗邻 的商住枢纽地带，广渠路、地铁7号线也将为百 子湾地区居民出行带来更多的便利

随着百子湾地区作为CBD新兴居住版块，其住 宅市场会有更大的发展潜力，这里将成为北京 城区未来最为集中的居住区

伟业认知：住宅市场
区域住宅市场
本项目所在区域呈现供需两旺的局面。现状供应和潜在供应都较大，市场销售表现良好。受CBD辐射明显，区域市场整体需求旺盛。 由于潜在供应巨大，所以未来的竞争会比较激烈，因此有必要细分客户群，在户型大小、主力户型的设计、总价的制定，特别是形象定位上塑造差异性，使项目具有强大的竞争优势

伟业认知：住宅市场
伟业认知：市场需求
1、在北京的CBD，有许多服务型公司、配套商业机构，纷纷向外延伸寻求发展；最终，直接形成一个或多个依附于CBD的“扩张区”。 2、CBD东南的百子湾地区，形成了一个项目密集的区域，一定数量的居住人口与原有的商业氛围奠定了发展的基础。 3、随着区域内一批住宅小区的建设和入住，区域的居住人口将会激增，预计以前住宅增量将达到500万平方米左右，区域新增人口数将在10万人以上，届时总居住人口将达到48万人左右。 4、从消费层面上看，随着人们生活水平的提高，居民在食品、衣服等基本生活和物质方面的支出逐渐减少。相应地，对精神生活的需求增加，开始越来越注重娱乐、休闲、保健等方面的需求。 5、问卷调查显示该区域内83%的消费者首先认为该区域购物不方便，主要是规模比较小，而且品种也比较少，环境比较差，不能满足他们的购物需求。第二，该区域消费者常去的地方不是国贸，更多的是崇文门新世界、王府井和西单。第三，74%的人认为该区域缺乏有档次的餐饮。第四，49%的消费者认为这个区域里面缺乏一定档次的娱乐设施。 6、从市场的需求情况看，国内大型超市、连锁便利店及专业市场需求日益旺盛。各类新型业态发展迅速，其在零售物业市场所占比例不断上升。外资零售商进入市场的速度加快，需求上升。如沃尔玛、欧尚、百安居、迪亚等都加快了在北京扩张的步伐。这些商家对商业的需求都非常大，而目前很多商业设施都难以满足他们的面积要求。
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