亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报 伟业顾问2008年12月 B.A.Consulting 项目分析思路 项目特性判断 系统分析 综合分析判断 区位条件 开发目标 机会条件 地缘分析 综合分析 定位策略 定位方向 市场动态判断 城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断 整体定位 案例分析 方案建议 方案对比 新城线 市场线 产业线 项目特性判断1：区位条件 新城.新中心.新地标 项目特性判断1：区位条件 新城： 大北京 京津城镇走廊的重要节点 距北京最近的新城 新中心： 产业核心区 多中心发展的新核心 工业区与生活区的交通节点 新地标： 中部荣华路商务带——亦庄长安街 商务核心区的竞合关系——标志建筑 项目特性判断2：开发目标 高档次的责任地产，良好的持续生命力 项目特性判断2：开发目标 社会责任感-拉动区域发展 开发区服务平台-服务产业发展、服务招商引资、服务工委、管委 典范品质形象要求-树立主流商务形象 提升区域价值-增强外部竞争力，承接CBD商务需求转移 新城区域中心-亦庄门户效应 商务中心-掌握产业发展脉搏，满足市场客观需求 经济效益-追求利润，保证项目运营 社会效益VS经济效益 远期效益VS近期效益 企业 项目 项目特性判断3：机会条件 后期发展空间决定项目整体定位 4C3地块： 占地0.93万㎡ 建面：？ 13C3及13C4地块： 占地1.47万㎡（不含万源公寓） 建面：？ 供热厂： 占地2.95万㎡ 建面：？ 项目价值判断3：机会条件 13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万㎡ 建面6.16万㎡ 建筑密度≦40% 绿地率≧25% 限高80m 13c1规模小，可实现产品单一且实现高品质压力较大，自身难以形成影响力 相邻地块的可改造性为项目延展生命力提供空间 前期开发力度VS后期拉动空间 新城.新中心.新地标 高档次的责任地产 良好的持续生命力 本项目应该是： 如何体现 如何定位 我们要从高度出发，结合案例研究，动态的解决核心问题。让我们先从自身出发…… 机会条件