目 录
前言
一、周边楼盘价格调查
1. 价格调查汇总
2. 说明
3. 一次评估与加权
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估
1. 树图解析与权重系数计算
1.1 天泰馥香谷
1.2 银都景园
1.3 金帝山庄
1.4 颐景园
1.5 名仕花园
1.6 锦园
1.7 千禧龙苑
1.8 蔚兰海岸
1.9 新贵都
1.10 绿岛花园
1.11 矿泉花园
三、评估与价格修正
1. 修正公式
2. 修正过程
3. 修正结果
四、天泰馥香谷价格定位建议
五、价格策略与执行方案
1、价格策略
1.1价格是消费者购房最敏感因素
1.2户型统计与总价分析
1.3发挥差价原则
2、执行方案
2.1单元评估
2.2楼层评估
2.3楼层差价率与差价系数
2.4各单元平均价计算
2.5价格明细表
六、价格执行反馈控制系统
附表1：开盘期首推户型价格明细表
价格是公司效益与客户之间的一座桥梁
高了，能走过这座桥的人就少——没有市场
低了，公司损失利润——没有效益
如何在两者之间达到一种平衡
如何让我们的楼盘即叫好又叫座
这永远是我们解析的重心……
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案
一、周边楼盘价格调查
1、价格调查汇总
单位
楼盘名称
统 计
面 积
M2
最 高
标 价
元/M2
最 低
标 价
元/M2
平 均
标 价
元/M2
折 实 均 价
修正均价元/M2
备注
一次性%
银行按揭%
银都景园
52000
6030
5080
5600+1%
5644
不仅不打折，如不是一次性付款还要+10%
金帝山庄
66000
4800
3800
4500
98折4482
颐 景 园
72000
4500
3200
38400
3820
名仕花园
30248
4800
4000
4500
97折
98折
4410
锦园
110000
5700
3800
4880
97折4850
千禧龙苑
50000
6300
3900
4800
97折
98折
4694
蔚蓝海洋
120000
8000
4700
5600
95折
97折
5409
新 贵 都
470000
4600
4000
4280
98折4262
绿岛花园
37216
7000
4300
55600
5550
矿泉花园
73776
7800
6000
6910
96折6854
2、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘

◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素

◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘

3、一次评估与加权
(平均分)
楼盘
评估项
银都景园
金帝
山庄
颐景园
名仕
花园
锦 园
千禧龙苑
蔚兰
海岸
新贵都
绿岛
花园
矿泉
花园
馥香谷
区域地段
9.0
7.85
7.625
9.0
8.30
7.125
9.0
8.475
8.75
8.50
7.625
周边社区
7.65
7.9
7.80
7.4
7.30
7.25
7.6
9.125
9.025
8.325
7.60
交通条件
7.4
7.50
7.65
7.15
7.45
7.45
7.65
9.35
9.75
8.30
7.65
价格与付款方式
7.50
8.575
7.85
8.175
8.025
8.05
8.20
7.80
7.775
8.00
8.50
营销水平
8.45
9.00
8.025
8.175
8.00
7.725
6.575
9.125
9.225
8.75
6.325
小区内绿化情况
9.125
8.475
7.70
7.825
9.00
8.275
8.75
7.90
7.10
8.375
9.50
小区内规划情况
9.175
8.125
7.45
7.675
7.40
7.65
7.575
8.725
8.40
7.675
9.45
小区公共配套设施
8.80
8.65
7.875
7.70
7.65
8.30
7.425
8.90
8.625
8.075
9.00
顾问代理水平
9.00
9.05
7.35
7.675
7.35
7.75
7.70
8.70
8.425
7.95
9.60
物业管理水平
9.00
8.60
7.30
8.00
7.20
7.80
7.125
8.65
8.625
8.225
9.20
合计
85.10
83.725
76.625
78.775
77.675
77.375
77.60
86.75
85.70
82.175
84.45
（加权分）
楼盘
评估项
银都景园
金帝山庄
颐景园
名仕花园
锦 园
千禧龙苑
蔚兰海岸
新贵都
绿岛花园
矿泉花园
馥香谷
加权评估
0.55
0.55
0.37
0.35
0.47
0.06
0.12
0.86
0.85
0.83
0.80
加权因素
包含：开盘时间、目前执行价格、销售率
2、评估加权：
（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662
（2）加权修正：
银都花园=H1=8.5914+0.55=8.9451
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