宁波中海九唐2012年推广方案
动力地产 2012年11月
本次沟通内容
第一部分2012房地产市场状况研判 第二部分2012年九唐营销思路 第三部分2012执行计划要点
第一部分 2012年房地产市场状况研判
1、市场状况
宏观大势
温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇 谢国忠：房地产泡沫的爆裂，对中国经济是一大好事 万科总裁郁亮:2012年万科过冬 盖有人住的房子
CPI回落是政策松动的前提
居民消费物价指数（CPI）增幅将明显回落，估计全年CPI增幅为3.3%左右。而央行货币政策委员会委员李稻葵则预计，明年的物价增长幅度会回落2.8%，其中一大部分因素是食品价格增幅下降。 明年第三季，中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。 本轮房地产市场调整更大程度上是政策调控的产物，以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，因此不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起中国经济硬着陆
微观市场：宁波2011高端市场表现
据搜房网数据监控中心监控数据显示，2011年前三季度，宁波市六区高端住宅（2.5万元/平以上或总价300万元/套以上）共计成交677套，成交总面积21.7万平方米，总体成交均价21473.28 元/平方米，成交面积占全市总成交面积的16%。 上半年“国八条”出台之后，宁波高端市场成交开始急剧下滑，4月份仅成交18套，位居最低位。5月开始有所复苏。6月份以后明显在下降，到目前位置，销售非常低迷，成交都是个位数。 上半年，1000万元以上成交66套，成交面积占高端住宅比例为21%，且其交均价也为最高，达39803元/平方米。 第三季度，1000万以上成交13套，成交面积占高端住宅比例为7%，且均价在33706 /平方米
东钱湖2011别墅市场
通过对宁波别墅市场的调查与分析，2011年宁波整体别墅市场供应量预计在30万方左右,其中，东钱湖板块预计在10万左右。 目前在售别墅有卡纳湖谷2期、钱湖悦府、钱湖御景湾、钱湖比华利2期。 从上一季度成交量来看，东钱湖成交量最低。主要原因是高端产品受限购限贷的影响，同时由于整体市场的低迷，客户目前观望情绪浓郁
2011宁波别墅市场
从整体市场来看，2011年来限购、加息、提高存准率等政策密集，调控政策对于高端产品销售造成了直接的负面影响。 宁波高端住宅市场成交量低，其中千万级别墅成交量更是少之又少。截至目前，从宁波市场上在售的一些高端项目来看，整体存量约3000套，在既有存量之外，还有未入市的项目，如它山谷地、维拉小镇二期等。 即便考虑到受新政影响，不少楼盘选择推迟开盘，这些项目的入市，必然会分散宁波高端项目的客群，给高端项目带来一定的销售压力。
可见，下半年宁波别墅市场不容乐观
2012市场研判
国内顶级开发商的2012政策，对于国内大多数开发商来说，具有非常重要的风向标意义 我们的研判是，上半年调控政策不会有明显松动，价格战还是主基调（尤其是上半年），跑量是主要目的；下半年可能会有所调整，政策松动可能是地方性政策的松动（限贷、限购）
2、竞争分析
钱湖比华利2期
位置：东钱湖北岸线钱湖比华利一期东南向 占地面积：150亩 建筑面积：3.3万方左右 容积率：0.278 物业形态：独栋 总户数：46 楼层数：2+1 3+1 户型面积：8个户型面积 735㎡、715㎡、610㎡、596㎡、 562㎡、560㎡、 540㎡、472㎡ 总价：位置不同，价格不同， 1500万---3500万 推盘情况：目前在售600方以下户型
二期位置
产品分析
项目优势 1、开发商为雅戈尔置业，知名度高，具有多年豪宅开发经验，资金雄厚； 2、项目自然环境优越，稀缺，南面观湖； 3、纯独栋设计，单产权，产品稀缺； 4、拥有一期内部成熟的配套做承托； 项目劣势 1、周边无任何生活配套，教育配套，生活部方便； 2、不能做到户户观湖； 3、周边紧邻雅戈尔动物园，空气质量差； 4、平均每户占地为一亩，可算出私家花园面积小。 主要竞争点 1、产品观湖面；2、品质、品牌； 3、总价及客户群体； 4、产品定位、产权；5、配套；
推广情况
二期组团名：湖墅户外文案：比华利2期 湖墅。 预计待样板房出炉会有大的推广动作。
一期报广展示
钱湖悦府
一期总户数124户 首推62栋独栋别墅。户型面积在310-500平米之间。 楼层数：2+1 总价：950万---2400万
产品分析
建材情况：外立面部分涂料，部分砂岩 标准层高：标准层高3.3米，客厅6.6米 户型标配：无电梯、太阳能等设备，交付标准同普通住宅 花园标准：精装修（配有喷泉、假山、小品等，具体标准未定） 产证情况：双产证 项目优势 1、柏悦酒店超五星级配套，强大的品牌号召力； 2、纯独栋建筑形态； 3、地块东面临湖，东钱湖区域最佳住宅用地； 4、多国建筑风格，建筑立面丰富； 5、相比九唐项目，离市区距离更近
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