目录 Part 1 定位篇 Part 2 产品篇 Part 3 推广篇 Part 1 定位篇 项目情况认知 项目SWOT分析 项目市场定位 项目客群定位 主题概念演绎 本案 新港湾花园 名流新天地 万诚国际广场 本项目位于淮海东路 北临名流新天地 东至上海路，万诚国际广场 西边现状为原生态树林 南侧为规划路 项目基本情况 项目地块方正，分为东 西两部分，东部已平整 好，西部目前是新东方 职业学校，将于 9月搬迁。 地块主要经济指标： 占地139亩 总建面积15.5万方 容积率1.8 规划27栋多层 3栋小高层、 1栋16层酒店式公寓 项目基本情况 1、泗阳森林公园扩建，覆盖本案周边 2、邻近泗阳最大的中学，致远外国语学校 3、新城东商圈与泗阳老商圈交界，尽享成熟及未来 4、15万方规模，易于形成组团传播，历久弥新 项目价值提炼 泗阳森林公园扩建，覆盖本案周边，自然环境优良 邻近泗阳最大中学，致远外国语学校，学区环境优良 淮海路商业发展体系中的老商圈与新商圈交界，尽享成熟与未来 15万方规模，易于后期组团式传播，不断提升项目价值与销售价格 紧邻快速通道与泗阳汽车站，交通便利出行便捷 项目SWOT分析 优势 项目规划呈兵营式布局，没有组团特色，内部道路横 平竖直，没有层次感 项目与泗阳居民生活购物习惯区域--------老商业中心 （人民路商圈）有一定距离 项目紧邻的城东新商圈还未成气候，人气配套不足 项目SWOT分析 劣势 泗阳房地产市场环境良好，政府给予大力支持，对于房地产发展起到明显的推动作用。 项目紧邻的新城东商圈为政府重点规划方向，未来区域发展潜力巨大。 新城东商圈目前住宅类在售房源基本已去化完毕，部分房源于底交房，该地区的商住氛围逐渐浓厚，为项目依托新城东商圈的发展提供机会 项目SWOT分析 机会 09年下半年泗阳房地产市场众多项目将集中上市，市场竞争激烈。且推售时期与本案相近，为项目后期销售形成一定的客群分化威胁。 新上市项目大多集中于项目所在的城东新城区范围内，共享区域内的学校、公园资源，使本项目的外部优势不明显。 泗阳市民的老居住购物习惯短期内无法改变，新城东商圈成熟需要一定时间，项目的价格很难定高，只能依托后期外部区域及内部社区氛围逐渐成形而持续性拉升 威胁 项目SWOT分析 翡翠城 教育、学区房 新港湾花园 生态环境 名流新天地 景观、商圈 万诚国际广场 黄金商圈 阳光名邸 高尚人群 世纪华庭 教育名盘 盛世嘉园 庭院景观 德华逸墅 品质 市场定位 竞争项目卖点 学校 环境 商圈 品质 市场定位 区别竞争区域范围内其他项目大多所使用的环境、教育、黄金商圈等定位时的价值支撑点，形成差异化定位，在市场上找寻到与众不同的购房客群决策吸引力 城市功能享受集大成者 我们给出项目市场定位： 成熟与未来生活双享受的高性价比大盘 别人有的我们都有，别人没有的我们也有 人文 教育 环境 财富 交通 成熟与未来生活双享受的高性价比大盘 分 解 尽享 老商业区的成熟配套森林公园、超市、 学校、便利交通 畅想 新商业区的全新生活： 未来黄金商圈 中央财富区域 项目处于城市向东发展的核心区域 城市发展先享者 城市功能享受集大成者 价格低谷，升值先锋 市场定位 迫切需要购置住房 关注舒适品质生活的切实主义者 寻找自己的专属契机 拥有专属住房的归属感和安全感 泗阳高性价比住宅引领者 项目市场定位 从项目市场定位推导出消费群的定位 最有可能接受此种产品的消费群是—— 客群定位 特征描述： 有一定经济基础 对品质住房有一定要求（注重环境、配套、教育文化等因素） 对新城生活向往并期待改善旧城区嘈杂的居住环境 对新区的接受度较高 对新商圈的升值前景有一定预见性 A、泗阳县城客群 人群描述： 自住人群：部分首次置业者，部分改善性住房，注重性价比的舒适生活 投资人群：有投资眼光，看中新商圈对未来城市的推动作用 客群定位 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看