港亨房产 羊西线项目总体策略 目 录 区域及市场 土地价值认知 产品定位建议 经济收益概算 市场出路 合作服务 区域及市场 城西 成都自古西为贵 羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区 成都第一生活大道 第一创业大道 第一人居大道 第一旅游大道 第一上风上水之地 羊西线 区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度 区域属性 餐饮娱乐——规模优势，档次齐全，特色明显 居住氛围——配套完善，教育超前，舒适度高 商务配套——定位模糊，市场消耗需要引导 科技园区——规模发展，国际接轨，产业优势 高新技术——医药领先，通讯、水电、教育产业集中 景观优势——上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园 城西最繁华，国际元素众多 区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度 房地产格局 光华片区 开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁； 热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一； 2007年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园…。 营门口片区 后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念； 热点转向化成社区、生资市场（沙西线）和国宾版块； 2007年典型项目：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际 羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展,尤其金牛高科技园区逐渐转形 典型楼盘——区域标杆 中海国际社区 1811亩规模，三大产品序列 国际化项目规划和合作平台 自我完善型社区配套 项目持续建设中，城西标杆大盘 目前售价： 洋房 5500元/㎡ 小高层 4600元/㎡ 别墅 10000元/㎡ 典型楼盘——区域标杆 新里派克公馆 375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主 低调的奢华主义 项目持续建设中，城西品质领先楼盘 目前3批次销售价格为4500元/㎡ 典型楼盘 白鸽岛尚 依托白鸽岛内部环境 打造原生态高层电梯公寓社区 户型以80㎡、120 ㎡、140 ㎡舒适度较高的产品为主 目前售价4700元/㎡ 典型楼盘 青房尚瑞天韵 67亩规模，高层电梯公寓 86～130㎡户型 20万㎡建筑体量 价格预判：5000元/㎡ 典型楼盘 翡翠港湾 已建成项目，尾房销售 全舒适型户型 2006年开盘价4200元/㎡ 2007年准现房4700元/㎡ 典型楼盘 泰基花语廊 在建已售完项目 2006年销售最高价4300元/㎡ 2007年次新房流动价4600元/㎡ 典型商业——餐饮为主的消费主流区域 一品天下 ——城西大型特色餐饮步行街区 西沿线 ——潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈 欧尚 ——大型百货超市 典型商务 写庭阁酒店、泰逸酒店等 房源数：120～260个 房价：128～228元/间/天 开房率：85％以上 市场机会 三环内，吃住行娱购便捷齐备 三环外，高新西区，纯工业园区＋办公楼＋汽车4S店 项目所在地1公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺 市场机会 复合型商务产品 消费者构成 高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士） 项目所在区域内社区住户 车业企业职员 其他行业中高级管理人员 善于投资的人 中小型办公企业 土地价值认知 地块属性 办公、商业用地 公寓、商业用地 指标情况：建筑密度不超过40％，绿化和容积率不限，目前限高60米，可建18层－有望增加至24层 SWOT分析 地块分析 公寓楼 紫坪铺调度中心商务楼 三和汽车4S店 住宅小区 项目属性 复合型精品商务公寓 地块产出测算 复合型精品商务公寓（24F） 服务式公寓（18层） ——28800 ㎡，可销售 底层商业（2层） ——3200 ㎡，可售可存 商务酒店（3层） ——4800 ㎡，可售可存 茶餐厅·会所（1层） ——1600 ㎡，可售可存 地块净用地面积4001㎡ 建筑密度≤40％——基底面积为1600㎡ 建筑高度：存在一定可调空间 复合型精品商务公寓（18F） 服务式公寓（15层） ——24000 ㎡，可销售 底层商业（2层） ——3200 ㎡，可销售 茶餐厅·会所（1层） ——1600 ㎡，可售可存 产品定位建议 规划建议 结论： 独栋建筑体 时尚风格浓郁 筒状 外置观光电梯 产品组合建议 户型 50㎡左右（45～60） 1室套间 小2房 大堂 产品组合建议 立面 产品组合建议 公建化，新典雅主义 产品组合建议 科技元素 新风系统 空气循环 红外智能空调 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看