兴业·紫苑江岸定价提案
一、可类比项目综合分析
1、可类比项目基本情况一览表：
表一：
序号
楼盘名称
开发商
地理位置
物业类型
市场形
象定位
小区内
配套设施尚格名城
（中外合资）尚格
置业
天元区庐山路与长江北路交汇处西北角
联体别墅、多层、小高层、高层
复合型
城市社区
酒店、教育、商贸、会所等湘银·阳光水岸
株洲湘银
房地产开发公司
天元区嵩山路与长江北路交汇处西北角
小高层、多层、
商铺
株洲
新外滩
社区内生活配套较成熟海创·明珠花园
株洲海创房地产开发
有限公司
天元区明珠路，长江北路与湘江风光带之间
多层
纯海派围合式园林大社区
配套完善东方明园
恒基房地产
荷塘区新华东路53号流芳园旁
多层、高层为主，少量商铺、写字楼
10万M2原版维也纳风情名宅
配备尊贵会所，实行人车分流外海·玫瑰名城
株洲外海房地产开发有限公司
荷塘区
桂花路
5－6层多层为主，外加小高层和Townhouse
开启株洲新都市主义浪漫生活
多功能会所、游泳池、托儿所、欧洲风情商业街等西子花园2期
株洲市九洲房地产开发有限公司
荷塘区政府西侧，原市老干所用地
多层、小高层
行政级
现代生态
社区
商业街、尚品会所、品牌学校双语幼儿园湘江四季花园·山水苑
株洲湘银房地产开发公司、江山置业有限公司
芦淞区建设南路商贸
中心地段
小高层
纯山林、纯水岸
景观住宅
风情会所，风情商业街惠天然·山水国际
湖南惠天然房地产开发有限公司
卢淞区南部
小高层、多层
会所、商业街、泳池、高尔夫练习场等
表二：
序
号
楼盘名称
占地面积
建筑面积
建筑
密度
容积率
绿化率
物管
费用
定价
起价
均价尚格名城
800亩
120万M2
2.25
37.5％
1680
1900湘银·阳
光水岸
3.2万M2
8万M2
2.5
40％
小0.88
多0.58
小1780
多2000
2000海创·明
珠花园
163亩
16万M2
1.45
40％
多1680
2368东方明园
27278 M2
99300M2
35％
3.64
41％
小1480
1900外海·玫
瑰名城
235亩
23万M2
1.47
35.2％
0.65
1800
2000西子花园
2期
58万M2
12万M2
45％
小0.88
多0.58
1660
1870湘江四季花
园·山水苑
30万M2
约13万
M2
28.6％
40.9％
0.88
1680
2100惠天然·山
水国际
约200亩
20万M2
15％
1.5
64％
1900
2300
2、可类比项目具体分析
（1）总体情况综述
就调查项目的区域分布来看，主要分布在天元、荷塘、卢淞三个区；建筑类型以多层和小高层为主；大多数楼盘规模大，区内配套设施齐全，市场形象定位也各有特色，具备各自独特的卖点

从各项目的具体数字指标来看，占地面积分布从几十亩到近千亩，且具有建筑密度低、容积率低、绿化率高的特点。其中，平均容积率约为2，平均绿化率为43％。物业管理费小高层为0.88元/平方米，多层为0.58元/平方米

多数项目的起价集中在1700元/平方米左右，均价在2000元/平方米左右。通过计算可知，被调查项目平均起价为1740元/平方米，均价为2055元/平方米

（2）各项目具体情况分析
序号
项目
名称
优势
不足尚
格
名
城
地理位置优越，外部景观环境优美，
人文气息浓厚
规模庞大，定位高档，物业形态多样
区域内各项配套设施完善
法国地中海风情景观设计有特色
开发商实力雄厚，市场推广形象好
建成后将成为株洲标志性居住区，未
来升值潜力大
周边生活及市政等各项
配套设施的完善尚需要一定的时间
沿江风光带、湘江五桥、
庐山路、体育中心等还
未建成
项目开发周期较长，小
区内各项配套设施的完善需要时间湘
银
阳
光
水
岸
毗邻沿江风光带，拥有水景优势
交通较为便利
离市委、市政府和炎帝广场近，人文
气息浓厚
绿化率高，社区内生活配套成熟
户型设计类型多样，且注重人性化
开发商有一定知名度
沿江风光带的建设需要一定时间
河西整体配套有待完善
容积率相对较高
园内景观规划设计较少海
创
明
珠
花
园
毗邻沿江风光带
地理位置相对较好，交通便利
规模较大，景观设计好
容积率低，绿化率高
开发商有知名度，楼盘综合品质较高
沿江风光带的建设还未
完成
河西配套尚需进一步完善
楼盘均价较高东
方
明
园
地理位置优越，交通便利
周边生活等各项配套设施完善
毗邻流芳公园，具备一定的景观优势，
自身绿化率也较高
周边教育资源丰富，文化氛围好
物业形态多样
楼盘综合素质好，物管为品牌企业
维也纳风情有卖点
容积率较高
规模较小，难以建立品牌
优势
小区内生活及其他配套
设施缺乏外
海
玫
瑰
名
城
地理位置优越，交通便利
项目规模大，品牌形象好
区内各项配套完善，容积率低
欧洲风情建筑外观漂亮，档次高
提倡节能生活
物业管理费用较低
目前一期已基本售完，市场评价高
入口处环境复杂，外部
环境不够好
绿化率相对较低西
子
花
园期
地理位置优越，交通便利
周边配套齐全，行政氛围浓厚
总体规模大，物业形态较多样
绿化率高，得房率高
项目外观形象好
项目综合素质高
外部景观环境一般
入口处环境较复杂湘江
四季
花园
山
水
苑
地理位置优越，交通便利
周边有多个服装、电脑等多个大型市场，
生活配套好
毗邻湘江，自然景观资源好
建筑规划为知名品牌
建筑密度低，绿化率高
二期为期房销售，存在
一定风险
户型面积普遍较大惠
天
然
山
水
国
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