确定项目垂直价差（二）分布规律1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。
至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。
2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。
3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。
确定项目垂直价差二、影响垂直价差的因素1、楼层数楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。
2、市场状况市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。
3、产品单价产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。
4、目标客户的购房习性目标客户的购房习性比较保守时（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。例如除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住于平房或多层住宅。
确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。
1、1楼作为住宅1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。
（1）附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。
（2）配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。
（3）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。
确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价2、1楼作为商铺由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、行业结构、商业规模等因素的影响。
（1）附近商铺开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。
（2）福建商业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近商业结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。
（3）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数大；如果楼盘所在位置商业规模小，则价差倍数较小。
如果1楼商铺仅能为小区居民或附近居民提供服务，规模覆盖小，那么价差就小；若果1楼的商业可以为片区甚至全市居民服务，规模大，则价差倍数就大。
确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价3、2楼同样作为商铺若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的40%~70%，百分比大小可是实际情况而定。
（1）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很那延伸至2楼，则2楼占1楼的百分比较大；若消费习惯少涉及到2楼，则2楼占1楼的百分比就低。
（2）如果2楼的商铺面积大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价差百分比就小。
（3）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不经过1楼，则价差百分比就大；反之，价差百分比就小，例如2楼可以直通天桥时，2楼的百分比较就大。
确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——地下室的定价1、用作停车场由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当地停车场价位而定。
2、用作住宅地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%~50%。
3、用作商铺其价格大约为1楼商铺的40%~60%
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