相城项目全案营销策划执行报告 8月22日 第一部分 市场研究 市场分析及本案竞争态势研究篇 相城区07年住宅市场运行情况 住宅推售情况年度汇总表（单位：万方） 苏州住宅市场分区年度成交情况分析表（单位：万方） ，相城区住宅的总推量为63.41万方，成交住宅量体为73.8万方，度相城区的供需比例为0.86，供需之间仍处于供不应求状态 公寓竞争市场分析 相城中心板块在售楼盘列表 特征总结 产品方面：小高层、高层逐渐成为市场主流，多层产品日益减少，目前在相城中心出现稀缺的状况。 主力面积：随着“9070”政策的出台，90平米左右的两房逐渐成为市场的主力面积。 价格方面：由于该片区在整个相城区来说，属于商业最发达，生活配套最齐全、同时交通也是最便利的片区，故其房价在相城区也是最高的，公寓的总体均价在6000元/平米左右。 去化情况：由于该片区处于相城区核心位置，同时离市区和园区又比较近，因此去化效果比较理想。 客源方面：除了大部分的本区域客源以外，该片区还有很大一部份客户来自市区和园区，主要是因为该板块的地理位置及价格优势。 竞争量体：从上表可以看出，各竞争项目都基本去化完毕，销售率都在90%以上，考虑到上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在30万方左右 竞争形势分析总结 从整体竞争形势来看 从当前及未来的市场形势来看，在同区域内本案面临严峻的竞争形势，本案推出时将遭遇一定的竞争压力与阻力，因此选择合适的推案时机非常重要。 对本案的启示：选择合适的推案时期 最大限度的牵引中心区域客源 从相城区域内的竞争楼盘来看 区域内大部分在售楼盘都处于强销、收尾阶段，届本案上市时，市场会呈现“相对供应稀缺”状态（视本案与未来竞争项目的工程进度而定），对本案是一大利好，但由于本项目周边存在大量拆迁安置小区，对本项目的档次和价格的提升产生了一定的威胁，因此如何有效弱化这种风险是我们应该思考的。 对本案的启示：加快项目前期相关工作，争抢市场空挡 提升项目软硬件配套，走品质化竞争之路 地块分析篇 地块现状分析 整个地块较为平整，和在水一方大酒店隔河相望，占地10053平方米（15.08）亩。南面为已建住宅小区，东侧为河道，北侧隔路为公园，西侧为相临住宅用地。周边交通便利，景色优美，生活配套设施相对齐全，属成熟开发用地 本项目的配套主要依靠中翔小商品市场和附近的陆慕镇，项目周边的相城大道是该区域比较繁华的街道，同时陆慕医院和陆慕中学在项目附近，因此各种商业、生活配套都比较齐全。 在交通方面，也是比较便利的，相城大道是相城区主干道，往南可以进入苏州古城区，往北与苏虞张公路和204省道对接。同时，广济路、人民路的北延工程也将给本案带来无限机会 地块SWOT分析 项目优势（STRENGTH） 项目威胁（THREAT ） 项目机会（OPPORTUNITY） 项目劣势（WEAKNESS ） 地处相城区中心位置，地理位置优越，交通比较便利，地段稀缺性明显； 地块交通便利，位于相城大道附近，多路公交车皆可到达。 地块周边居住氛围浓厚，楼盘较多，如香城花园、中惠晨曦印象、书香国际等； 地块周边配套设施齐全，学校（陆慕中、小学）、医院（陆慕医院）、邮局、菜场、小商品市场一应俱全，可以满足业主对生活的需要； 地块周边景色优美，东面紧邻地块有天然河流，北面有公园，适宜人居； 项目周边外来人口众多，存在一定的安全隐患； 项目周边以拆迁安置房为主，将对本项目的档次提升带来难度； 项目产品的政策性因素使得销售难度增大； 近几年目前相城中心区的住宅供应量体很大，周边乡镇在去年也有较大体量的住宅推出，本案面临的竞争态势比较严峻。 随着政府对房地产业的宏观调控日益加剧，政策的不确定性给地块的开发带来不确定性；市场的整体观望气氛以及客户选择越来越理性，影响地块开发操作的因素越来越多 广济路、人民路的北延工程、京沪高铁和轻轨等工程都会给本案带来更多的人气和无限的机会； 相城中心城区多层产品的稀缺性，给本案带来机会； 整个相城区的楼盘价格还处于苏州的“价格盆地”态势，上升空间巨大； SWOT分析总结： 发挥优势，抢占机会 ；利用机会，克服劣势；发挥优势，转化威胁；减小劣势，避免威胁 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看