营销策划报告 2008年4月，倾力之作 金达·南环路项目 提案总纲 ① 市场回顾 8问，九天机构！ TOP1：沙井的商品房供需情况如何？ 项目关键词： 1、豪宅定位、户型创新、赠送面积大、市场很受欢迎、50%的实用型的2居、3居；注重实用、紧凑的； 2、整体销售率65%，二居、三居销售最佳，复式因总价高的原因销售速度较幔； TOP2：沙井的小产权房供需情况如何？ A、从统计数据来看，总体供应量为286套，销售量为172套，整体销售率为61%。 B、大面积户型去化速度较慢；一房在40㎡左右，二房60㎡，三房90-100㎡；从销售率和供需情况来看，我们应该增加二房配比，减少三房面积； C、四房整体销售率最差，为33%，其他户型整体销售率在65%左右；所以控制四房面积和减少四房供应量，甚至可以考虑不做四房规划； TOP3：这两个楼盘的户型配比如何？ 禧园豪宅定位，不具备很强的分析性，我们研究一下学府雅苑的配比： 1）以两房为主，占42%。三房居其次，占31.6%，第三房为一居室 2）三房设计均在南北两端，以南向为主，占到66%，考虑到好的朝向。 3）四房设计由于面积原因。设计在中间部位，最明显的特点是南北通透 TOP4：学府雅苑客户群是哪些？ 客户以当地村民为主的，其中以大王山、万丰村、马鞍山村为主，占到总成交量55%，主要原因这几个村委会与该项目最近，加上沙井人喜欢群居的心理，朋友之间相互介绍和跟风，而且也带动其他附近村委会也相应地跟进 TOP5：今明两年还有多少供应量？ 1）总供应量在300000㎡左右； 2）小产权销售率总体一般，维持在50%左右，销售周期约1年。 3）大量同类型的物业产品将会在08、09年推出。 4）小产权物业在当地接近饱和，从总的小产权建筑面积来看，大多数小产权房跟风严重，且对项目不进行包装，所以各小产权物业滞销面积较大 TOP6：沙井商业如何？ （一）沙井镇消费结构 1、卖场情况：沙井典型卖场17家，总营业面积约23万㎡，基本上以超市为主，以品牌加盟店为补充； 2、专业市场：沙井拥有专业市场8家，以电子、五金、服装、家电类为主，总营业面积约7万㎡； 3、酒店宾馆：沙井拥有中大型宾馆9家，其中三星级宾馆以上的有4家，共计拥有床位1000张，总营业面积65000㎡。 4、餐饮机构：品牌知名餐饮机构24家，主要分布在新沙路上； 5、消费人群：在沙井主要消费群体为务工人员，占到总消费人数的90%左右，沙井是典型的务工型消费城市；因为其消费群体的特殊性，所以使得沙井的业态呈两端发展，即低端市场，和高端市场两块，中间端层的消费市场在沙井有待改善。从卖场商业格局来看，一层以超市、精品小百货为主，二层以家电、服饰、鞋帽为为主；三层以娱乐城为主，如KTV、滑冰场、桌球室； 6、商业步行街：在沙井，各个村委会，均会设置档次较低的小型商业步行街，以服装、鞋帽、内衣、饰品、小家电等；单铺租金价格在1500元/间左右，面积在20㎡左右，转让费在5万元左右； （二）项目周边商业描述 关键词一：规模店17家、23万㎡营业面积 沙井总体成规模卖场17家，总体量23万平米，相对比较饱和，高速扩张，有赖于消费结构的调整。由于经营状况一般，夜间营业时间至11点，主要是因为夜间消费力较强，但同时也因为务工人员的消费力较弱，使得沙井的商业以低端和超市为主。 关键词二：100万务工人员，中低端型消费城市 沙井人口5万，务工人员100万左右，从周边几个超市和商业的经营情况看。超市及商业盈利能力较差，经营状况一般。车间工人月均消费支出为：普工300每月，基层管理500每月，中层管理1200每月，除普工外，其他管理层一般不承担住宿，所以租房开支是最大的，平均租房开支在400元每月左右。 关键词三：南环路40-60元/㎡月租，商场35元/㎡ 从租金情况来看，周边为南环路40 - 60元每平米每月，沙井路30（北端） - 100（南端）每平米每月，附近三个商场整体租金平均约为35元每平米每月。从租金 推售价，假设本案为三层商业，以临街铺和商超为主导，售价预计为：南环路街铺8000元每平米。内街约为5000元每平米。商场二楼售价4000元每平米左右 TOP7：我们能从别人那借鉴哪些呢？ TOP8：我们的商业怎么做，适合做什么？ 那我们可以做什么？ 街铺可以做； 尽可减少满铺商业体量，改做街铺，同时一定要考虑到后续的各大业态整合、组合、功能拆分 二楼商业短期内销售兑现难度大，作中长线准备 规划路为餐饮酒吧街 酒店式公寓可规划为时尚为会所 二层商业主题商城（如特色餐饮、中高档休闲娱乐城） 市场调查告诉我们 市场消费力太差，中高档商超/商场没市场； 大规模商场/超市不宜做，满铺商业不宜做； 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看