星空，从此不再是仰望
——万科中心营销策划报告汇报稿
世联地产2009.3
前言：万科中心—大师级殿堂作品
项目特色：
1、Steven Holl先生的名师设计
2、最牛的合作团队
3、最先进的设计理念（水平方向的高层建筑/景观绿地最大化/漂浮地平线/桥梁体系结构）
4、绿色生态铂金级的建筑
5、万科总部/多功能的综合体/
6、深圳蓝色盐田国际化新面孔
万科理想：深圳东部滨海区的新城市名片
项目愿景：
打造成像西班牙古根海姆博物馆、西雅图摇滚音乐博物馆EMP一样的革新城市气质，拉动城市经济的地标性建筑
本项目文化使命：
当代中国文化艺术的国际化舞台
高端文化产业的会客室
南中国时尚地标
大梅沙滨海生活的高端配套
万科现实：从持有到销售，长短期利益的冲突
长期的利益：
成就万科的品牌，并成为深圳的新名片；文化沉淀地，作为综
合体的长期经营价值
短期的利益：
除自用部分外，以销售为主，取消原规划中的酒店部分。09年
回款3-4个亿，整体回款预计12亿左右。销售前期准备较紧，相
关的装修标准及招商工作仍在过程中，后续成本投入的控制
不得不面对的问题
2009/02
09/08-09
09/10
09/12
09/07
万科中心项目营销计划招投标启动
营销中心开放
展示区开放
项目开盘
万科总部搬入
09年年底回款3-4个亿
总体4万多体量
商业持续招商中
我们在展望万科的理想，同时我们思考： 如何实现名建筑到名盘的转变（叫好又叫座）
主流房地产价值是衡量一切房地产项目的最终标准红树西岸VS中信红树湾的市场对比：建筑理想和市场现实的距离
2006年 ：红树西岸 2.8万入市，销售缓慢
主流豪宅客户对这种极端的依靠先进配置、弘扬建筑艺术的方式并不认可：
1、针对风格：“怪异，整体风格不能接受。”
2、针对智能化：“太多电子按纽了，我家保姆都不知道怎么用。”
3、质疑对价格的支撑作用：“毕竟是公寓，不值。”
我们必须寻找的主流房地产价值点是什么
Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？
关键问题：建立从Steven Holl的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁
大梅沙印象：模糊且暧昧
域
区
大前景看好，交通问题成为核心问题，山海资源优质，但过于公共，人流杂乱且配套欠缺
“对大梅沙的将来的发展前景比较看好，那边环境很好，空气很清新，度假很清新。”
“大梅沙在收费时候去过几次，但在免费进入后，我一进去马上落荒而逃。人多，人杂乱，各种素质的人都有。”
“我对大梅沙印象一直不好，当初去天麓，一看下面满眼尽是些杂乱无章的房子，心情一下就不好了。所以当时一看就不要天麓了。”
“对大梅沙的第一印象就是交通太不方便了，经常过去就是塞车，一塞就要好久。而且也没有一个大型停车场，但这边资源还是很好的，可以看山看海，我就是喜欢这边的环境才在天麓买了一套别墅的。”
“交通非常不好，人多车多，经常塞车，路就只有一条，高峰期期间都是在原地打转，从17英里回来11点还塞车，节假日那更夸张；并且没有吃的东西，除了乳鸽还是乳鸽。”