对深圳楼市的解读和房价走势的分析
严世平 .11
了解过去，洞察未来，是为了把握现在 人们往往依据眼前确定性的因素按惯性思维推测未来，这种思维的局限性导致了我们大多数人投资决策的失败 掌握楼市运行的基本规律，看清决定未来价格的供需基本面的变动趋势，才能不被眼前的迷雾所遮蔽，方能思人所不能思，行人所不能行
20年来深圳楼市供求关系的变化
价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹
A
B
C
D
A：抑制需求---增加供给
B：扩大需求---增加供给
C：扩大需求---减少供给
D：抑制需求---减少供给
深圳楼市调控趋势
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P8
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近期深圳楼市价格将出现结构性分化 从供需角度来看，关内住宅因为受供给的刚性约束，即 使打压需求，价格也没有走低的可能；而豪宅因为供需 失衡度更高，价格只能步步上扬。关外住宅则会因阶段 性的供应过量，局部地域会出现价格下跌现象

需求变化 随城市经济发展，消费者收入水平 逐步提高，需求曲线步步右移，且 需求的价格弹性逐步变大
供给变化 房地产市场发育之初，土地供应十 分充裕，随需求的增加，表现出无 限量供给的特征；但到后期，由于 城市空间的刚性约束，楼市供给逐 年减少，且供给弹性也越来越小
深圳楼市的结构分化——关内关外市场分化豪宅普宅市场分化
市场阶段
前
后
土地供应
住房需求
市场结构
S1
S2
D1
D2
买方市场
关内卖方市场 关外买方市场
<
S`2
S1：追求短期政绩，土地粗放经营，协议转让为主，地价低廉 D1：市场处于起步阶段，居民收入水平低，自主购买力弱，投资理财观念淡薄 P1：楼市起步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开 S2：有限的城市土地开发殆尽，新城建设滞缓，可供开发土地少，公开交易，地价日高 D2：随经济发展，中高收入阶层收入水平大幅提高，房产投资效应导致居民投资理财观念浓厚 P2：从供求平衡快速过渡到严重供不应求，卖方市场，按消费者支付能力定价，有了真正的市场细分，不同物业对应不同客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值日益显现，成交量得到控制，楼市始终在高价位上运行
关内普通住宅与豪宅的分化
中国特色的房价攀升之路
买方市场
卖方市场
逆转
普通住宅
豪宅
１９９２
２００５
２００７
土地财政
城市建设滞后
政绩考核
人民币升值
人口城市化
强劲经济增长
社会阶层分化
在卖方市场条件下 豪宅价位由豪宅客群的支付能力决定 豪宅价格变动幅度取决其收入变动幅度 其投资属性高于居住属性
楼盘价差由社区品质与资源禀赋差异引起，产品决定价格
楼盘价格不再由产品(社区品质与资源禀赋)决定，客群身份决定其价格
在卖方市场条件下 普宅价位由普宅客群的支付能力决定 普宅价格变动幅度取决其收入变动幅度 其投资属性远低于居住属性
07年第二季为临时数字独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算資料來源：美联物业资料研究部
香港不同档次住宅的价格分化豪宅与普宅的价差一直维持在2.1~2.6倍之间，它实际上反映的是两个阶层的收入差异。从这个意义上讲，由于深圳的贫富差异大于香港，因此深圳豪宅与普宅的价差有可能比这个差异还大
２.１２
２.４３
２.６６
当前深圳楼市的市场细分及合理价位水准
高收入 阶层
中高收入 阶层
中等收入 阶层
中低收入 阶层
低收入 阶层
豪宅物业
关内 优质大社区
关内 普通住区
廉住房
廉租房
住宅总量的３～５%，单价3~5万，总价600~1000万
主流户型120~150平米，单价2万左右，总价250~300万
主流户型100平米左右，单价1.5万左右，总价150万左右
关外 普通住区
主流户型100平米左右，单价1万以内，总价100万以下
政府保障性住房
１０～１５万／１００～１５０万 ６５～９０Ｍ２ １００００～１５０００元／Ｍ２
２０～３０万／２００～３００万 １２０～１５０Ｍ２ １５０００～２００００元／Ｍ２
豪宅客群购买能力
豪宅客户的群体数量在深圳这样的人口基数和经过20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港
上层占阶层总比重约11.8%
四大豪宅区一手存量611+500=1111套（其中500套是三大发展商保留的推售量，包括兰二南区、红树西岸1栋6~10单元、以及中信红树湾剩余2栋）
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