摘 要
房地产合伙人激励制度是针对房地产企业的激励制度，员工通过项目跟投持股等
方式变为企业“合伙人”，将利益趋向目标和企业同步，并将两者的利益紧密且持续
的联系在一起，“利益同享，风险共担”，这种激励方式利于房地产企业价值的长期提
升，是一种很有效的可持续的激励方式。
房地产业是我国国民经济中有着基础性和先导性的支柱产业，在我国国民经济中
发挥着非常重要的作用。随着房地产青铜时代的到来，在激烈的竞争中，土地和资金
等生产要素已经难以建立绝对优势，而人才的作用和地位在房地产企业转型发展中将
日益显著，所以，房地产企业核心要素将逐步变成管控模式和专业人才的竞争。而对
房地产企业来说，一直都希望可以实现对员工的激励的同时，也能够实现企业的绩效
成长，因此，房地产合伙人激励制度作为一种有效的，长期的激励方式，逐渐受到房
地产企业的青睐，得到越来越多的认同。
K 集团是一家香港上市的房地产企业，经过 20 多年的发展，产品已经遍布全球
百余城市，拥有业主逾百万，涵盖建筑、装修、设计、物业管理、酒店开发及管理、
教育等多个行业。本文带着 K 集团目前影响企业运营的人才流失和协同性弱等问题，
通过对 K 集团经营现状、商业模式选择及其内在驱动因素的研究，结合行业内合伙人
制度的实施情况，以及 K 集团现有激励制度的不足，分析了合伙人激励策略的实施可
行性和必要性，编制了合伙人激励计划方案。并以 K 集团的广东某项目为案例，对合
伙人激励计划的实施的效果进行评估。
目前，房地产的合伙人制度的发展还处于起步阶段，在模式和实施细节上还需逐
步完善，本文在最后也大胆展望，希望未来能在此激励理论基础上，建立新型房地产
生态系统。
关键词：
激励，合伙人，房地产，案例研究
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入、
改善居住条件、创造就业机会、提高城市居民居住条件，带动相关产业和促进经济发
展等诸多方面有着十分重要的作用，在国民经济中的地位十分突出，被称作国民经济
发展的“晴雨表”。房地产业在 GDP 占比、扩大就业、市场需求、生产效率和资源节
约上，都占据着不可动摇的地位。所以，不管房地产业发展如何起伏，房地产业在上
述几大指标上，依然起着无法忽视作用，人类最基本的需求就是“衣食住行”，虽然
在强调“稳增长和调结构”的目标下，中央已能够容忍较低的经济增长速度，并开始
注重经济结构改革。但是产能的过剩、外部需求的疲弱、杠杆化的严重性，已经使得
实体经济下行，风险性有增无减。2014 年的中央经济工作会议中，提出 2015 年五大
项主要的经济工作任务，其中首要任务便是“努力保持经济稳定增长”。
房地产行业讲究资金密集、科层结构、专业主义和管理精细，在经历过“躺着也
能把钱赚了”的黄金十年之后，“青铜时代”的来临，一定会出现边际效益递减。伴
随着房地产行业景气度下滑，必然将会导致在房地产企业内部出现“离心”现象。再
外加互联网普及的冲击，在新环境下如何找到突破口，是房地产行业的关键所在。
从 2014 年经济运行数据显示，2014 中国房地产投资进一步下滑。在年后，虽然
房地产行业似乎看到些许转机回暖，但行业的生态已经逐步发生了改变，在这个过程
中，行业内部不断的调整，房地产超级大繁荣的时代已然完结。现在整个市场已经处
在供求关系相对平衡的状态，人口红利的褪去，刚需和改善性需求的主力劳动力人口
的下降，人均住房面积的提高，都标志着房地产已经走过需求高峰，虽然再一次走出
调整期，但可以预见的是，今年，再像 2008 年和 2011 年调整之后，重现价量齐飞的
可能性微乎其微。所以，2015 年，房地产行业必然需要迎来新常态。
而对于房地产企业，也不再是只要可以拿到地，拥有足够资本就能获得较高利益
的时代。随着房地产行业“回归常态”，行业毛利率逐渐趋于平均。房地产企业要保
持一个相对有利的竞争地位，就必须细化市场，寻求差异化产品并兼顾性价比，尝试
更多的商业模式延伸服务。同时也要求房地产企业更加贴近本土市场，所以怎样把区
域或者地方公司做强，激活其经营活力，是所有规模房地产企业在最近几年都需要面