新疆盛亚房地产开发有限责任公司
项目管理手册
审核：
批准：
编号：
2014年2月10日发布2014年4月1日实施
手册说明
1、本手册是公司为导入、实施全面管理体系（GMS管理模式）而编制，是全面管理体系的子体系，适用于公司的项目管理工作，包括土地投标、项目可行性研究、规划设计、施工管理、验收交付等。
2、根据房地产开发的特点及公司的实际情况，本手册的制度内容充分体现了以下指导思想：
（1）控制关键点
为了提高公司资金效益和项目的投资利润率，项目管理的各项工作必须以计划（目标）管理为龙头，加强对项目开发过程的关键时间节点和关键过程（工作）的控制。
（2）监督与约束
在保证工作接口关系清晰、明确的前提下，在招标采购、预结算审核等工作中充分体现了监督与约束机制，预防有悖于职业操守行为的发生。
3、除了日常用语外，本手册出现的术语或简称有：
（1）“公司”：是指新疆鸿盛泰房地产开发有限责任公司。
（2）“各部门”：是指公司下设的工程管理部、财务部等职能部门和业务部部门。
（3）“项目部”：是指公司直属的、不具有独立法人资格的项目组织。
（4）“部门负责人”：指综合管理部、计划经营部等各部门主任。
4、本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册的印发、保管、编制、修订等事宜由公司综合管理部负责手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还综合管理部，办理核收登记。
5、在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人、项目经理应汇总意见，于每季度末20日前反馈到综合管理部，由综合管理部组织有关部门进行修订。
6、除注明外，本手册的各项制度由主控部门负责解释。主控部门不能解释的，由公司总经理办公会负责解释。
7、本手册文件与全面管理体系的其它文件同时颁布施行。此前颁布的有关文件同时废止。
新疆盛亚房地产开发有限责任公司
二○一二年二月十日
目录
土地投标管理办法……4
项目可行性研究管理规程……7
项目证照手续办理管理办法…12
设计策划管理办法……14
设计委托与设计方案评审管理办法…16
施工图会审与技术交底管理办法……20
工程开工准备管理办法24
项目现场例会制度……27
项目进度控制管理办法29
工程质量控制管理办法31
工程监理单位管理办法39
工程造价控制管理办法41
设计变更管理规程……47
工程核价及现场签证管理办法51
工程决（结）算管理规程……58
配套工程管理办法……63
安全生产文明施工管理办法…65
工程验收备案管理规程69
物业交接验收管理规程71
项目经济技术资料管理办法…74
突发事件应急预案管理办法…76
项目后评价实施办法…78
土地投标管理办法
第一条土地是房地产开发企业的基本生产资料。为了规范“找地”行为，提高项目可行性的“辨识能力”，降低土地投标风险，保障土地储备，促进公司的可持续发展，制定本办法。
第二条公司项目发展部是本办法的主控部门，负责土地合作洽谈、土地投标等土地储备工作，并办理土地使用证相关手续，保证公司土地储备目标的完成。
第三条“找地”原则
（1）与公司的土地储备计划和发展战略相符合。
（2）与公司的产品模式相符合。
（3）与公司的开发能力相符合。
（4）与公司的年度经营计划相符合。
第四条土地供应信息的搜集
项目发展部通过以下途径获取土地供应信息：
（1）从土地储备管理部门获取信息：项目发展部应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供应计划（包括不同用途的土地供应计划），随时关注“土地招标公告”，及时向总经理报送土地市场信息。
（2）通过与土地使用单位接触、洽谈获取项目土地转让信息。
（3）通过公共关系单位或个人获取土地供应信息。
第五条项目发展部应密切关注土地市场的“招拍挂”信息及其它房地产开发企业的土地转让价格，及时掌握土地的实际成交价格。
第六条如果土地满足公司的“拿地”原则，计划经营部应首先征询公司总经理的意见。必要时，与总经理、副总经理、财务负责人进行现场勘查。总经理初步同意后，项目发展部应进行土地的资源调查和市场调查。调查内容包括：
（1）城市总体规划；
（2）土地利用总体规划；
（3）宗地规划要点；
（4）区域土地规划调整的可能性；
（5）项目成本概算；
（6）区域市场商品房价格情况（影响公司负责具体工作）；